Оренда житла в Одесі: квартиранти виїхали й залишили борги за комуналку — що робити

Ключові моменти:

• Письмовий договір оренди — головний доказ у разі судового спору
• Закон дозволяє стягувати борги за комунальні послуги не лише з підписанта договору, а й з інших повнолітніх мешканців квартири
• Якщо орендарі виїхали, але залишилися зареєстрованими, можна домогтися перерахунку окремих комунальних платежів
• Для звернення до суду необхідно зібрати документи, що підтверджують проживання квартирантів і розмір заборгованості
• Захищати свої права можуть не лише власники, а й добросовісні орендарі, якщо їм намагаються нав’язати старі борги

Питання боргів за комунальні послуги після виселення квартирантів регулярно стає причиною судових спорів і в Одесі, де ринок оренди житла традиційно залишається активним. Особливо часто такі ситуації виникають після завершення літнього сезону або під час переїздів.

У цьому матеріалі використано норми Цивільного кодексу України, Житлового кодексу України, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а також практичні рекомендації професійної юристки Вікторії Гусакової, яка багато років консультує читачів «Одеського життя» з питань житлового та цивільного права. Саме ці законодавчі норми визначають, хто відповідає за оплату комунальних послуг, коли можна вимагати відшкодування через суд та як уникнути зайвих витрат власнику житла.

Без письмового договору захистити свої права буде складно

Найпоширеніша помилка власників житла — домовленості «на словах». Якщо виникне спір, саме письмовий договір стане головним доказом у суді.

Цивільний кодекс України передбачає, що договір найму житла має укладатися у письмовій формі. При цьому не варто використовувати випадковий шаблон із мережі. Документ повинен чітко визначати фінансові зобов’язання сторін.

У договорі бажано прописати:

• розмір щомісячної орендної плати;
• які саме комунальні послуги оплачують квартиранти;
• строки внесення орендної плати та оплати комунальних послуг;
• порядок розрахунків і передачі показників лічильників.

Чим детальніше прописані ці умови, тим простіше буде довести свою правоту у разі конфлікту.

Хто відповідає за борги за комунальні послуги

За загальним правилом наймач повинен своєчасно оплачувати проживання та комунальні послуги, якщо інше не передбачено договором.

Буває, що договір підписує лише одна людина, а фактично у квартирі проживає вся родина або кілька дорослих осіб. У такому разі закон дозволяє вимагати повернення боргу не тільки від того, хто поставив підпис під договором.

Закон України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає солідарну відповідальність повнолітніх осіб, які проживають у помешканні. Це означає, що власник житла може звернутися до суду з вимогою стягнути заборгованість одразу з усіх повнолітніх мешканців квартири.

На практиці це особливо важливо, якщо офіційних доходів немає у людини, яка укладала договір, але вони є в інших членів сім’ї.

Які докази знадобляться для суду

Якщо колишні квартиранти відмовляються добровільно сплатити борг, повернути кошти можна лише через суд. Але успіх справи залежить від того, наскільки добре власник підготує докази.

Насамперед знадобляться письмовий договір оренди, документи, які підтверджують період проживання наймачів, акти приймання-передачі квартири, квитанції та рахунки за комунальні послуги.

Крім того, власнику потрібно підтвердити, що він сам не проживав у квартирі та не користувався комунальними послугами. Для цього можуть знадобитися документи про фактичне місце проживання або показання свідків.

Якщо квартиранти виїхали, але залишилися зареєстрованими

Для багатьох власників квартир в Одесі це стає ще однією проблемою. Якщо колишні орендарі залишаються зареєстрованими за адресою, нарахування за окремі комунальні послуги можуть і надалі здійснюватися з урахуванням кількості зареєстрованих мешканців. У результаті господар змушений оплачувати те, чим фактично не користувався.

У такій ситуації юристка радить не зволікати. Насамперед потрібно звернутися до ОСББ, керуючої компанії або відповідного органу місцевого самоврядування, щоб зафіксувати факт непроживання колишніх квартирантів. На підставі складеного акта можна звернутися до постачальників комунальних послуг із заявою про перерахунок нарахувань. Також варто подбати про актуальність інформації щодо кількості осіб, які фактично проживають у квартирі.

Як захиститися орендарю від чужих боргів

Конфлікти виникають не лише з вини квартирантів. Іноді вже власники житла намагаються перекласти на нових мешканців старі борги, які накопичилися ще до їхнього заселення.

Щоб уникнути такої ситуації, перед отриманням ключів варто скласти акт приймання-передачі квартири. У ньому необхідно зафіксувати показники всіх лічильників — електроенергії, води та газу. Саме ці цифри підтверджуватимуть, з якого моменту починається відповідальність орендаря за оплату комунальних послуг.

Не зайвим буде й перевірити стан особових рахунків або попросити власника показати останні оплачені квитанції. Якщо після заселення виникнуть необґрунтовані претензії, це допоможе довести, що борги виникли ще до початку оренди.

Що варто пам’ятати власникам житла

Повернути борги за комунальні послуги можливо, але лише за умови, що орендні відносини були належним чином оформлені. Письмовий договір, акти приймання-передачі квартири, фіксація показників лічильників та своєчасне оновлення інформації про мешканців значно підвищують шанси успішно захистити свої права.

Якщо ж домовитися мирним шляхом не вдалося, власник квартири має право звернутися до суду та вимагати відшкодування збитків відповідно до законодавства України. Саме тому юристи радять ще до заселення квартирантів приділити увагу оформленню всіх документів — це допоможе уникнути значно більших фінансових втрат у майбутньому.

Раніше ми розповідали про оренду житла біля моря в Одесі та області та як не втратити гроші через шахраїв.

Читайте також: Борг за комунальні послуги: Як діяти, щоб не втратити майно та виграти справу у суді