Анатомия комфортного жилья: О качестве строительства, «керамике» и проблемах застройщиков

Среди компаний-застройщиков, работающих на рынке жилья Одессчины, производственно-коммерческая фирма «Микромегас» (ЧП ПКФ «Микромегас») выделяется не только необычным и звучным названием с символическим смыслом (mikro megas в переводе с греческого — от малого к великому), но прежде всего — повышенным вниманием к своим покупателям. Фирмы постоянно стремится создать максимум комфорта в будущих квартирах.

В чем плюсы «керамики»?

Учредитель компании, созданной в 1998 году, Юрий Лейбович Фридбург — человек авторитетный и хорошо известный в строительной отрасли, которой он посвятил 45 лет жизни. Отдельной строкой в его биографии — работа на космических стартовых площадках Байконура, где ему доводилось строить объекты, которые по своей сложности, превышают даже третий (самый высокий) уровень ответственности. Поэтому для него и его команды возведение жилых зданий не представляет особой сложности. Намного интересней строителям «Микромегаса» проекты, дающие, как говорится, «зарядку для ума», простор для творчества, реализации своих знаний и опыта.

— Главная «фишка» нашей компании в том, что мы строим дома с применением «керамики» (керамических блоков и кирпича), — рассказывает руководитель ЧП «ПКФ «Микромегас» Юрий Фридбург. —  Существует формула коэффициента комфортности жилья. Чем ближе коэффициент комфортности вашего жилья к «единице», тем оно комфортнее. Коэффициенту «1» соответствует дом из дерева с печным отоплением, коэффициенту «0,7» — из керамического кирпича, «0,5» — из керамзитобетона, «0,2» — бетонных стен и силикатного кирпича.

В строительной практике «Микромегаса» отказались от газобетона и отдают предпочтение более чистому материалу — «керамике». Именно использование керамических блоков стало главной отличительной чертой фирмы «Микромегас». Сейчас это единственная в Одессе компания, применяющая при строительстве многоквартирных домов «поротерм» — укрупненный керамический блок, позволяющий создавать комфортный микроклимат в доме без специальных систем кондиционирования.

«Поротерм» производят в Польше, Венгрии, Болгарии, Сербии, Германии. В Украине его сейчас выпускает только одно предприятие — «Слобожанская строительная керамика» (СБК) из города Ромны Сумской области, у которого «Микромегас» закупает керамические блоки.

— Основное преимущество жилья, построенного из керамики, его экологическая безопасность, поскольку обожженная керамика не выделяет вредных веществ, как некоторые другие материалы, — поясняет Юрий Фридбург. — Но в любом случае у покупателя есть выбор и мы не претендуем на «истину в последней инстанции».

Что же касается еще одного, широко применяемого в строительстве материала — лицевого кирпича, то компания закупает его по прямым поставкам у «Белоцерковского кирпичного завода» (БКЗ), с которым у нее давние партнерские связи. Это во многом способствовало «раскрутке» БКЗ и выходу предприятия на всеукраинский рынок.

Почему дорожает песок?

— Проблема в том, что у нас в Одесском регионе практически нет крупных производителей стройматериалов и другой, необходимой застройщикам продукции— металлопластиковых оконных профилей, радиаторов, оборудования для котельных, насосных станций, лифтов. Все это нам приходится завозить в основном из Европы, и учитывая соотношение курса гривни к евро, финансовые затраты получаются огромными, — говорит руководитель «Микромегаса». — Возможно, после вхождения Украины в зону свободной торговли с ЕС, ввозные пошлины будут снижены, и строителям станет немного легче. Но пока проблемы с закупкой стройматериалов, оборудования и комплектующих дают о себе знать, удорожая стоимость строительства и самого жилья. А если добавить к данному перечню транспортные расходы, то станет ясно почему отечественную стройиндустрию так часто «лихорадит».

Вызывает удивление тот факт, что застройщики везут цемент в Одессу из Николаева и других городов, хотя у нас в городе свой цементный завод.

— Нас ведь интересует конечный продукт, получаемый из цемента, — бетон: раствор, для которого, как известно, необходим еще и песок, — поясняет Юрий Лейбович,— В последнее время постоянно растут тарифы на электроэнергию и железнодорожные перевозки. С учетом расстояние от Одессы до песчаных карьеров в 100-150 километров — эти составляющие накладываются и, в итоге, песок для строительства становится «золотым». Аналогичная ситуация складывается и со щебнем.

Принимая во внимание сегодняшнюю рыночную конъюнктуру, «Микромегас» закупает цемент производства Криворожского цементного завода.

— Нам постоянно необходимо отслеживать цены на рынке стройматериалов, поскольку только так можно выжить в сложной экономической ситуации, — говорит Фридбург. — Ведь покупательная способность населения сегодня не высока, и застройщику необходимо как-то заинтересовать покупателя. Сделать это можно лишь снизив цены на жилье. Следовательно, необходимо снижать и его себестоимость — за счет составляющих. В итоге, мы закупаем там, где дешевле, но, в любом случае, тщательно следим за их качеством.

Где лучше строить?

Главный принцип компании «Микромегас» — высокое качество возводимого ею жилья. Неважно, где компания строит дом, — в престижном районе Одессы, или на ее окраине — качество должно быть неизменно высоким.

— Конечно, «вход на площадку» для строительства в центре и прибрежной зоне Одессы значительно дороже, чем на окраинах, — говорит Юрий Фридбург. — И хотя рыночная цена на конечный продукт у элитного жилья выше, но маржа (разница между ценой производства и покупки) в обоих случаях примерно одинаковая. На окраине затрат меньше для «входа на площадку», но ниже и рыночная цена жилья. В прибрежной зоне жилье стоит дороже, но и производственные затраты тоже значительно выше.

Вместе с тем, на городской периферии, где больше простора, возможностей для маневра и творчества, «Микромегасу» работать тоже интересно.

— Мы несколько лет назад взяли участок в селе Ильичевка Коминтерновского района и сегодня уже завершаем там строительство жилого комплекса «Янтарный», расположенного вблизи пересечения проспекта Добровольского и улицы Паустовского. А сейчас собираемся заняться комплексной застройкой еще одного перспективного и интересного для нас участка территории на жилом массиве Котовского, границы которого очерчены улицей Сахарова и прибрежной зоной в районе Фонтанки и Крыжановки. Помимо жилья, этим проектом будет предусмотрено строительство школ, дошкольных учреждений и медицинских центров.

Жители такого микрорайона, благодаря его компактной, но насыщенной инфраструктуре будут тратить на переезды или переходы внутри крупного жилого массива значительно меньше времени — все, что им нужно, будет находиться рядом с домом.

Каким было начало?

— Первым нашим инвестиционным проектом, был жилой дом с торговыми и офисными помещениями по улице Малая Арнаутская, 89/91, — вспоминает Юрий Фридбург. — Мы сдали его в эксплуатацию в 2003 году. Тогда это было своего рода льготное «вхождение на стройплощадку», где раньше был ветхий, разрушенный дом. В Одессе тогда было 5-6 таких площадок и одну из них нам посчастливилось получить.

Выполняя работы на генподряде и субподряде, «Микромегас» зарабатывал средства на возведение объектов в рамках будущих инвестиционных проектов.

— Квартиры в нашем «первенце» начали покупать, когда мы уже установили в доме окна, провели коммуникации, поставили крышную котельную, — рассказывает Фридбург. — Но зато в течение двух-трех месяцев все они были проданы. После этого нас стали узнавать. Так, собственно, мы и вошли на рынок.

За 17 лет компания «Микромегас» построила множество жилых и общественных зданий в Одесской области. Среди них есть и знаковые объекты. В 2013 году, к примеру, в селе Красноселка под Одессой был возведен храм Святого Апостола Луки.

Кроме того, своей архитектурной привлекательностью на фоне других жилых высотных зданий выделяется жилой комплекс «Армейский» на улице Армейской, строительство которого компания также завершила в 2013 году.

Много объектов компанией за последнее время построено в жилом массиве Котовского — современные комфортабельные высотки стали украшением района. Они выросли на улицах Марсельской, Академика Заболотного и Паустовского, на углу улиц Сахарова и Генерала Бочарова, а также на углу улиц Сахарова и Высоцкого. Все эти дома построены из лицевого и керамического кирпича.

По мнению специалистов и аналитиков рынка жилой недвижимости, даже при вторичной продаже квартиры в домах компании «Микромегас» реализуются по самым высоким ценам.

Строительные проблемы

 — Мы часто встречаемся с коллегами и анализируем ситуацию в отрасли, — говорит Юрий Фридбург. — Она сейчас, действительно, малоутешительная. Во многом это следствие нерешенных, застарелых проблем. К примеру, у нас много времени уходит на получение технических условий.

 Отметим, что эта проблема уже на протяжении многих лет не находит своего разрешения. Стоит заметить, что в советское время система была более эффективной: все технические условия проходили через управления капитального строительства Одесского горсовета, который выдавал их централизовано на микрорайоны.

— Еще одна наша извечная проблема — отвод земли. Приведу пример. Рядом с ЖК «Армейский» мы освободили площадку, отселив людей из ветхого общежития и предоставив комфортабельные квартиры в новом доме за счет предприятия, — рассказывает руководитель «Микромегаса». — Но на протяжении семи лет мы ведем переговоры с Министерством обороны, чтобы нам передали площадку под застройку. Военные вроде не против, но документа у нас до сих пор нет.

Безусловно, сказывается на показателях работы строительных компаний и недостаток профессиональных рабочих кадров. Особенно остро ощущается дефицит квалифицированных каменщиков.

— Нам в этом году необходимо подготовить порядка 70-80 каменщиков и мы сейчас подбираем людей, — говорит Фридбург. — К сожалению, квалификация тех, кто приходит устраиваться к нам на работу, часто оставляет желать лучшего. Но хорошо уже то, что есть кого учить.

Отметим, что в «Микромегасе» сегодня работает в общей сложности порядка 350 сотрудников — это костяк предприятия. Но, при необходимости, численность работающих может быть увеличена за счет дополнительного набора кадров.

В компании есть специалисты, которые по праву могут считаться лучшими в профессии не только в Одессе, но и в Украине. В их числе династия Леонидовых, бригады Печерова, Подольского, Звягина и многие другие — в них работают настоящие профессионалы, асы строительного дела.

Облик Одессы за последнее десятилетие неузнаваемо изменился, обретя черты современного европейского города. И в этом немалая заслуга строителей «Микромегаса», руками которых уже построено более двухсот тысяч квадратных метров жилья. Компания не стоит на месте и продолжает динамично развиваться, занимая лидирующие позиции на региональном строительном рынке.

Как решить проблему «недостроев»?

Проблема эта не нова, а с ухудшением экономической ситуации в стране и оттоком инвестиций, она, естественно, усугубилась. В числе причин, порождающих подобные «недострои» — невозможность получения застройщиком банковского кредита под высокие проценты

— На мой взгляд, необходимо создать такую систему, чтобы застройщик не обращался в банки за кредитом, — считает руководитель «Микромегаса», — При нынешнем состоянии нашей экономики кредиты под низкие проценты нереальны. Учитывая, что учетная ставка Нацбанка Украины по кредитам 22%, то меньше чем под 30% ни один банк кредита не даст. Я считаю, что строительная организация, занимающаяся возведением жилья на продажу, должна получать прибыль (до 30%), работая сразу на нескольких объектах, а потом строить жилье за счет своих оборотных средств. И тогда не будет «недостроев», проблем с кредитами и многих подобных проблем. Но для строительных компаний нужно создать такие условия, чтобы они могли зарабатывать собственные средства.

Раньше в Украине было разработано много перспективных проектов, но когда дело доходило до их реализации, то сразу возникали препятствия, которые сводили на нет всю проделанную работу. Главный тормозящий фактор — некомпетентность и недобросовестность некоторых чиновников, которая сводит на нет все благие намерения.

— В прошлом году мы завершили работу на одном из «недостроев», введя в эксплуатацию 16-этажный жилой дом на ул. Высоцкого, 27. Он получился достаточно добротным и симпатичным. Главное — нам удалось как-то содействовать решению жилищных проблем города, что само по себе уже немалого стоит, — говорит Юрий Фридбург. — А вообще, традиционно уже так сложилось, что мы «заходим» на те объекты, от которых другие застройщики отказываются из-за их низкой прибыльности. Но в то же время при их строительстве есть возможность применять какие-то нестандартные технические решения. Поэтому мы беремся за строительство этих объектов и, как говорится, «включаем мозги», решаем, как лучше построить дом.

Юрий Фридбург, руководитель производственно-коммерческой фирмы «Микромегас»

«Менеджеры нашей компании постоянно следят за новинками строительного рынка и широко используют в производстве новые технологические разработки. Сейчас при выполнении оконного заполнения мы готовимся применить дерево-алюминиевые блоки. Снаружи алюминий, а внутри — дерево.  Это самый комфортный для жилья вариант. Тем более, что применяемые сегодня фасадные системы в условиях нашего переменчивого климата через 2-3 года начинают протекать и быстро приходят в негодность, потому что уплотняющая резина теряет эластичность. Поэтому мы готовимся использовать на новых объектах более совершенные технологии. В частности продукцию харьковского завода «Модерн-21 век», окна которой зарекомендовали себя с самой лучшей стороны. Они теплые, с хорошей герметичностью и защищены от воздействия атмосферных осадков».

Объекты «Микромегас» 2016 года: от Одессы до Умани

Программа работ на 2016 год в фирме уже утверждена.

Мы должны сдать в эксплуатацию четыре объекта. Уже в ближайшее время будет завершено строительство двух секций 12-этажного дома ЖК «Янтарный» в селе Ильичевка, — рассказывает Юрий Фридбург. — Более интенсивным станет график работы по достройке жилого комплекса «Курортный» (бывший «Гагарин Плаза-2») в Курортном переулке. Наша задача — подготовить к сдаче одну секцию и продолжить работы на остальных.

До конца года в «Микромегасе» планируют сдать в эксплуатацию и жилой комплекс «Новый Маяк» по улице Днепропетровская дорога, 21 — это очередной «долгострой», принятый компанией на достройку в августе прошлого года.

Несколько лет тому назад руководство «Микромегаса» решило расширить географию строительства и компания вышла на рынок Черкасской области. Сейчас строится 10-этажный жилой дом с офисными помещениями в городе Умань, а также реализация проекта застройки перспективной территории на площади около двадцати гектаров.

Кроме того, уже в этом году начнется строительство 21-этажного дома в Черноморске (Ильичевске). Будут также продолжены работы на других объектах в селе Ильичевка. Также планируется строительство еще одного дома на улице Генерала Бочарова.

Высокое качество «невысокого жилья»

В компании планируют уделить наибольшее внимание постройке зданий небольшой этажности. По мнению руководства «Микромегаса», сегодня дома выше восьми этажей не отличаются большой комфортностью. Юрий Фридбург считает оптимальным вариантом 7-8-этажные дома с хорошими теплоизоляционными свойствами, привлекательными фасадами и представляющими единый архитектурный ансамбль.

— Компания будет развиваться в том же направлении с использованием главной фишки — керамических блоков и кирпича,— говорит Фридбург. — Но в то же время мы будем использовать комбинированные фасады, а также элементы «вентилируемых фасадов» из негорючих керамических материалов.

Производственно-коммерческая фирма «Микромегас» имеет лицензию самого высшего (третьего) уровня ответственности. Это дает ей право возводить любые, самые сложные объекты.

Производственно-коммерческая фирма «Микромегас» выполняет полный цикл работ по строительству объектов жилой и коммерческой недвижимости: от предпроектных работ и проектирования зданий до ввода строений в эксплуатацию и последующего их обслуживания.

Таквор ОГАНЕСЯН.

Публикуется на правах рекламы.