Время коммуналок: Как купить недорогое жилье в Одессе?

Резкое падение цен на недвижимость дает шанс многим одесситам приобрести недорогую жилплощадь себе, своим детям или для того, чтобы заработать на аренде. Как провести сделку и не пожалеть – рассказывают эксперты.

Дороже не будет?

Ольга Леонидовна – предприниматель. Она сдает оставшуюся по наследству от родителей квартиру в центре города. За последние несколько лет ей удалось отложить 18 тысяч долларов на покупку недвижимости.

– У меня уже взрослая дочь, лучше жить раздельно, — рассказывает Ольга. – Еще год назад я планировала купить выделенную комнату со своим входом и санузлом на Слободке. Теперь мы выжидаем – цены падают и, возможно, получится приобрести что-нибудь в центре.

Аналитик рынка Сергей Марченко считает поведение Ольги здравым. По его словам, надеяться на то, что цены вырастут не приходится, а вот дальнейшее падение весьма вероятно.

– Ситуация в экономике не изменится «вдруг». Нужны реформы и еще какое-то время на раскачку. А без перемен лучше точно не станет – уверен экономист. – Со вторичной недвижимостью произойдет то же самое, что и с квартирами в новых домах: цены в гривнях останутся прежними, а в инвалюте – упадут соответственно курсу. Так уже происходило в 2009-2010 годах, только тогда процессы шли быстрее. Сейчас все затягивается. То у нас «никак не больше 11,50», то «твердые 12,95», а теперь уже коридор 15-16 гривен за доллар. В народе поддерживали веру, что все «устаканится» и многие не спешили снижать цены, надеясь «выгадать» себе что-нибудь. Поэтому теперь даже при стабильной гривне цены будут корректироваться и зимой, и весной, – уверен Сергей.

Действительно, на Фонтане уже можно найти однокомнатные квартиры в «хрущевках» за 36 тысяч долларов, то есть по цене, которая прежде была на такую недвижимость на поселке Котовского. Число объявлений, в которых цена держится близко к старой отметке, за последние два месяца резко сократилась – размечтавшиеся продавцы стали «прозревать».

Если верить экспертам, то цены стремятся к планке в 50-60% от того, что было год назад. Единственным исключением может быть самая недорогая недвижимость вроде коммуналок и «гостинок» – спрос на нее вполне может вырасти. Так что если вы продаете квартиру – не завышайте цены и вообще, поспешите. Если же покупаете – поступайте ровно наоборот. Самый тяжелый случай – размен. Из-за ценовой неразберихи и плохих продаж договориться сейчас очень сложно, так что сделка может затянуться.

Какое жилье пользуется спросом?

То самое «дешевое» жилье уже доступно широким слоям населения, имевшего кое-какие обороты и хранившего деньги в долларах. Если раньше вариантом-минимум была комната в коммуне на Слободке за 14-16 тысяч долларов, то теперь самый ходовой товар – комнаты на Черемушках и поселке Котовского. Метражи в районах получше– поменьше, а цены колеблются от 11 до 13 тысяч долларов.

Вторую ступеньку занимают коммуны в центре. Особенно много их в районе Нового рынка, но можно найти и на Дерибасовской, и у моря. Цены привязаны к метражу – по тысяче или чуть больше за каждый квадрат. Самыми доступными оказываются комнатушки в переулке Богданова, на Коблевской, Ляпунова и прочих злачных местах старой Одессы.

Комната в коммуне – это как бы отдельная недвижимость, но с соседями «в нагрузку». Они на кухне, в коридоре, занимают санузел. В общем, не заметить их трудно. Чаще всего это съемщики жилья, устраивающиеся на случайные работы в Одессе. Некоторые имеют проблемы с законом. Так что подумайте, может, лучше пока пожить с хорошо знакомыми родственниками, чем бежать к незнакомым соседям.

Оптимальный вариант с точки зрения цена-качество – это выделенные комнаты в коммунах и «гостинки». Они подешевели очень незначительно и сейчас находятся в пределах 20-28 тысяч долларов. За те же деньги можно найти однокомнатные квартиры с отдельной кухней и санузлом в начале Пересыпи. Еще пару тысяч – и вы на поселке Котовского, Ленпоселке и прочих неблизких к центру местах.

Как не купить «кота в мешке»?

4 совета от профессионала

Дешевая недвижимость – это не только маленькие площади и склочные соседи. Это еще и старые дома в центре города, на Молдаванке, Слободке и Пересыпи. И если вы собираетесь здесь пожить, а потом продать квартиру по адекватной цене, обратите внимание на состояние дома. Вот основные советы от ветерана ЖКХ, отработавшего в этой сфере более пятидесяти лет, Анатолия Бугайчука.

1 Для начала, внимательно изучите стены дома, обращайте внимание на мелочи. Здание на первый взгляд может выглядеть прилично, но в проходе или со стороны двора обнаружится толстая трещина, в которую вставлен кирпичик с датой. Это – маяк, позволяющий отслеживать, ширину разъема. Значит, дом проблемный и его состояние отслеживается в ЖЭКе. Стоит пойти туда и убедиться, что здание не является ветхим или аварийным.

2 Если вы собираетесь селиться на первом этаже, попроситесь в подвал. Желательно, чтобы там не было слишком сыро, не стояла вода, не прорывали трубы. Лучше всего, если подвал выкуплен кем-то под бизнес. Дело в том, что с оттепелью стены домов могут сыреть, а после летних дождей у вас в комнате будет стоять невероятная духота. По той же причине дома с кирпичным цоколем лучше, чем обычные, из ракушечника.

3 При покупке жилья на верхних этажах главное – крыша. Чаще всего люди смотрят на дырявый карниз и пугаются. Но лепка может отлететь от времени и низкого качества работ. Попроситесь на чердак. В идеале он должен быть не слишком захламленным и без сырых мест. Особое внимание обратите на стыки шифера и пола. Если там все заплесневело, значит, над ливневкой собралось много мусора, который вбирает воду и преет. Это плохой знак. Ну и на состояние сточных труб обратите внимание.

4 Стены верхних этажей часто имеют трещины. Для Одессы это почти нормально. Но если дом проблемный и снизу видны маяки, то имейте в виду, что из-за просадок и разных деформаций именно верхняя часть дома будет иметь самые выраженные проблемы. Не покупайте кота в мешке. И обязательно узнайте о доме в ЖЭКе – советует Бугайчук.

Сколько стоит «дешевое» жилье в Одессе?

Вид недвижимости                   минимум       максимум

Коммуналка на окраине               11000             18000

Коммуналка в центре                  16000             27000

«Выделенка» на окраине            14000             20000

«Выделенка» в центре                22000             30000

«Гостинка»                                    20000             28000

Однокомнатная (минимум)         23000              29000

* выделенка – комната в коммунальной квартире с отдельным входом и отдельными удобствами.

Михаил ДЕНИСЕНКО