Чи можна зберегти історичну Одесу та не зіпсувати її новобудовами

За планом Хаджибея

Сьогодні історичний центр Одеси відноситься до пам’яток містобудування національного значення. Створене воно було на місці зруйнованої фортеці Хаджибей, розповідає Микола Чепелев. Інженер-генерал Франц де Воллан відтворив, фактично, її структуру. Безумовно, вона стала більшою, розвинулася. Але в тому ж самому місці — тому що це було найоптімальнише з практичної точки зору. Так що, якби не було Хаджибея, не було б й Приморського бульвару, Воронцовського провулку, Катерининської площі. Бо в цих місцях були оборонні споруди. А потім, коли потреба в них відпала, там распланували частину міста.

— Багато хто казав, що пам’ятник Катерині — це містобудівна вісь, він збирає усю площу, — згадує архітектор. — А сама площа —  містобудівний ансамбль. Насправді, в такому сенсі вона ніколи не планувалась. Кожна будівля цієї площі – окрема, зі своїм власником. Її ансамбль відбувся еволюційним шляхом. Тому сприйняти пам’ятку Катерині, як частину якогось єдиного задуму, — вкрай невірно. Чому необхідно чиплятися за якісь вигадані історії для того, щоб обґрунтувати свою любов до рідного міста?

Про басейн в історичної будівлі

В першій половині 19 сторіччя переважна більшість будівель в Одесі з’явилася в зв’язку з торгівлею хлібом. Кожен другий будинок на кожній вулиці — це склади, крамниці на перших поверхах, а на других, во дворах – житло.

На початку 20 сторіччя вигідніше стало будувати прибуткові будинки під житло. Їх власники вирішували, що вони хочуть бачити, та, зрозуміло, відповідали за свої будівлі. З часом ці будинки стали власністю держави — Радянського Союзу. А після приходу ринкової економіки їх власниками стали мешканці. Й сьогодні колишні прибуткові будинки – збиткові. Співвласники, незважаючи на те, що їх багато, не взмозі, по перше,  дослідити за своїм будинком, по друге, не отримують від нього прибуток.

— До того ж, будівля, яка має певну історичну та культурну ціннисть, виглядае, нібито, в його власника – «біполярочка», — зазначає Микола. — Тобто, кожен робить, що бажає.

Яскравий приклад — в 2020 році з одного боку обвалилася старовинна будівля на вулиці Ясній. Тому було дві причини. По перше — поруч почали будувати баготоповерхівку, внаслідок чого піднялися грунтові води, пішло підмокання.

По друге, в цій будівлі у брандмауері — глухої протипожежної стіни — на першому поверсі мешканці квартири зробили собі вікна во всю його ширину. А крім того — ще й басейн. В наслідок — зменшилася частина стіни, яка тримала навантаження перекриттів. Потім пішла волога знизу. Й в один чудовий момент стіна завалилася. А все тому, що співвласники були не в змозі між собою домовитися.

Й такі історії, в центрі міста, практично, всюди, підкреслює архітектор. Це проблема, яку необхідно вирішувати. Причому, як то кажуть, «порятунок потопаючих, справа рук самих потопаючих».

Про донорське фінансування та інклюзивність пам’яток

Сьогодні півтори тисячі будівель, які розташовані в історичному центрі, потрібно зберігати, реставрувати, пестити та плекати. А для цього потрібно дуже багато грошей. Разом з тим, у переважній кількості у співвласників цих будівель коштів на це немає. Але існують моделі спільного фінансування: місцевого, державного, донорські гроші. Наприклад, таким чином відтворюється проект «1000 дверей Одеси». Це частково гроші мешканців дому, частково – європейських донорів. А що можна зробити з дверми, можна й з усім домом.

— На мою думку, — вважає архітектор — потрібні дві речі. Перше — переглянути кількість будівель-пам’яток архітектури та одночасно з тим переглянути й зробити більш жорстким, але більш прозорим те, що можна чи не можна робити с будівлями-не пам’ятками.

До речі, хоча пам’ятки архітектури необв’язково мають відповідати вимогам з точки зору інклюзивності, але, наприклад, в музеях, театрах, за словами Миколи, інклюзивність забезпечити можна. В залежності від коштів — зробити просто металевий пандус або «за дорого» підйомник по сходам. Тобто – й іклюзивність забезпечити, й не спаплюжити зовнішний вигляд пам’ятки.

Про квартальну реіновацію центру та «хрущовок»

Рішення ж проблеми збереження історичного центру Микола Чепелев бачить в комплексної квартальної реіновації.

— Береться квартал зі всіма будівлями, робиться його оцінка: що можна змінити без спаплюження історичної архітектурної цінності, але з пошуком якихось додаткових можливостей. Тобто — щось добудувати, а малоцінну будівлю — якомусь інвестору віддати під забудову із частковим інвестуванням в будинки, де люди живуть, — розповідає архітектор. — Наприклад, в середині двору, за рахунок міста надбудовується  мансарда,  яка, в першу чергу, використовується під соціальну оренду. А через 10-15 років — віддається ОСББ під отримання якогось прибутку на утримання та ремонт.

За таким же принципом слід проводити реіновацію й кварталів з «хрущовками». Там потрібно будувати додаткові об’єми. Й за їх рахунок ремонтувати самі будинки.

— У східній Європі мешканці розбирають зайві поверхи для того, щоб зробити там, наприклад, тераси якісь, — розповідає Чепелев. – Щоб збільшити привабливість свого будинку, підвищити оренду та отримати економічний прибуток.

Центр – для заможних?

— До того ж, в Європі для ОСББ є нульові кредити на 20 років. Це, фактично, не більш комуналки. На ці кошти мешканці ремонтують свою будівлю. А коли будівля відремонтована, ціна квадратного метра одразу дорожчає. Тобто, відреставрувати та відремонтувати свій дім – в прямих еконмічних інтерасах кожного мешканця. У нас це недоступне через скрутний фінансовий стан системи цілком. Але, я сподіваюсь, що після закінчення війни це теж це може бути, — вважає архітектор . — Як ще можна вирішити цю проблему? Я непопулярну річ скажу — але це сувора економична правда. Якщо ти невзмозі жити в такому будинку, продай квартиру та периїдь туди, де ти можешь жити. Тобто мешканці, у яких недостатнє грошей, хто не може організуватися, щоб взяти кредит, будуть свої будинки залишати. Людина не зможе володіти квартирою в центрі міста, яка потребує багато грошей окрім комуналки.

Про пам’ятки «дикої забудови» та сучасні рішення

Сучасна архітектура з її технологіями та ідеями в історичному центрі може стати спадщиною через кілька десятків років.

— Ейфелеву вежу також в свій час майже ніхто не сприймав. Але потім вона стала частиною парижського ландшафту, — говорить Микола Чепелев. — І всі будівлі, які вище обмежень за висотою, які сьогодні встановлені в історичному центрі, вже стали частиною нашого середовища. Це є відображення певної епохи розвитку архітектури міста періоду «дикоі забудови», якої, я сподіваюсь, більше не буде.

Прикладом прийнятної сучасної будівлі в центрі є новобуд у провулку Футуристів. Тут замість двоповерхової історичної будівли першої половини19 сторіччя, яка знаходилася в стані досить сумному та не мала статусу пам’ятки, власник збудував житловий будинок за висотою не вище, ніж історичний, який знаходиться напроти.

— За архітектурою – це «ніяка» сучасна архітектура, — зауважує Чепелев. —  Зрозуміло,  що для цього місця архітектура має бути більш вигадливою. Але це приклад того,  яким чином в історичному центрі може развиватися забудова.

Про збереження напівруїн та одеські дворики

Ще один варіант розвитку історичної забудови – об’єднання старовинної будівлі із сучасною архітектурою. Разом – об’єкт, як одне ціле, вписується в сучасній простір міста. Іноді, відзначає Микола, це єдиний спосіб зберегти історичний будинок. В Європі так часто роблять з якимось напівруїнами, які не вигідно ремонтувати.

Таким прикладом в Одесі могла б стати друкарня Фесенко. Якщо б там, як найменше, зберегти історичну фасадну частину, автентичною залишити частину внутрішньої конструкції та зробити один-два поверхи сучасної архітектури. Але зруйновано все. А потім «відновлено» в залізобетоні…

— А взагалі, сучасна забудова в центрі – це обмежена поверховість, висотою не вище ніж прибуткові дома початку 20 сторіччя. Во дворах можна погратися з висотою, — вважає архітектор. — Дуже важливо зберегти розподіл на ділянки, котрі були в кварталах – дворики одеські. Багато говорять, що це не гігієнічно, антисанітарно, але це –характер Одеси, її будівельна специфіка. І це важливо зберегти. Але основний розвиток міста – все одно за межами історичного центру. До того ж, у нас глобально перспектив демографічного росту немає. Тому особливо розвиватися не доведеться. Проблем, як в Шанхаї або в  Н’ю Йорку в нас довго ще не буде.