Что такое зонинг и зачем нужен обновленный план зонирования Одессы?

Разберемся в терминах

Зонирование территории (зонинг) — это документ, который разделяет территорию города на зоны, районы и устанавливает в них ограничения в использовании земель, в возведении типов зданий и сооружений, в строительстве.

Важно! Не стоит путать зонинг и Генплан города

Генеральный план — это стратегический документ на много лет, а зонинг — это документ практический. Сперва принимается Генплан, потом зонинг и уже после — детальные планы территорий (ДПТ), которые должны учитывать развитие всей инфраструктуры: подъезды, транспортные развязки, парковки, детские площадки, социальную инфраструктуру.

Зонинг в Одессе, как зеркало, отражает облик нашего города. Но многие «пластические хирурги» из чиновничьего аппарата, бизнес-элит, строительных компаний, норовят «подправить» внешность Жемчужины у моря. Именно поэтому зонинг проходит долгий путь изменений — с 2016 года. И этот путь еще не окончен.

Вот и в начале 2021 года депутаты Одесского горсовета вернулись к обсуждению Проекта изменения для действующего Плана зонирования города. По сути, в Одессе начинают процесс формирования нового зонинга.

Каких изменений ждать?

На этот раз изменения должны будут учесть вступившие в силу в 2018 году новые государственные строительные нормы. Как рассказал замдиректора департамента архитектуры Одесского горсовета Марат Касимов, согласно этим нормам для каждой зоны нужно установить граничную этажность, процент озеленения, количество паркомест и плотность застройки. А принятый в 2016-м году план зонирования Одессы не учитывает всех этих ограничений.

— При размещении высотных зданий нас интересует плотность застройки, паркинги, в приусадебной застройке — не выше трех этажей, согласование высоток с госавиаслужбой, в центральном ареале — не выше 21 метра, а вообще 18 метров, — отметил первый вице-мэр Михаил Кучук.

Чтобы не было «окно в окно»

По словам Александра Авдеева — и.о. начальника одесского ГАСКа, практика последних лет показала, что застройщики пользуются устаревшими положениями зонинга и строят настолько плотно, что это делает районы некомфортными для проживания. Поэтому он предлагает:

• между частными жилыми и многоэтажными домами (до 8 этажей) должно быть расстояние минимум 15 метров;
• при строительстве зданий в 9-16 этажей и выше — от фасада нового дома до границы участка — не менее 20 метров;
• расстояние до существующего дома — не менее, чем высота новостроя;
• в рекреационных зонах высота новых домов — не более 4 этажей.

Также, по мнению депутатов, в новом зонинге нужно учесть требования историко-архитектурного опорного плана. Он, в частности, регламентирует работы на объектах культурного наследия, строительную деятельность в историческом ареале города и на Французском бульваре.

Комиссия проголосовала за эти правки к зонингу. Проект рассмотрят на ближайшей сессии Одесского горсовета уже в феврале.

Ранее мы публиковали: В Украине вернут карантинное зонирование