Помещения в жилых домах, а особенно в историческом центре Одессы, - лакомый кусочек для желающих заполучить недвижимость в престижном районе. Почему-то мэрия считает, что находятся они в коммунальной собственности, хотя на самом деле — принадлежат совладельцам домов. Но город и предприниматели это игнорируют, продолжая заключать между собой договоры аренды и даже купли-продажи. При этом одесситы лишаются доступа к коммуникациям, а также тех средств, которые могли бы использовать на содержание дома. Недавно в Приморском районе ОСМД отсудило-таки у горсовета свои подвалы. «Одесская жизнь» выясняла, как им это удалось, - чтобы все одесситы знали, каким путем нужно идти, чтобы отстоять свои права.
ОСМД «Кузнечная, 20/22» было создано в 2016 году. Отремонтировали водопровод, начали приводить в порядок дом. Отреставрировали старинные кованые ворота, а во дворе запустили фонтан. А вот подвалы были заброшены.
В фасадном подвале площадью 60,7 кв. м, по словам жильцов, сначала располагался какой-то офис. Потом помещение постепенно превратилось в ночлежку для бездомных. Стены ободраны, валяются дохлые крысы. Вентиляции нет — воздуховоды забиты. А когда забивалась канализация, подвал утопал в нечистотах.
— Самостоятельно навести там порядок мы бы не смогли. Потому решили сдать подвал в аренду. Пусть арендаторы там ремонт сделают, а за счет проведенных работ мы им уступим в арендной плате, — рассказал председатель ОСМД Александр Казаков.
Половину подвала сдать удалось. Арендаторы сделали ремонт, провели электричество. А жильцы восстановили вентиляцию — подвал стал подсыхать, дом — понемногу избавляться от сырости. А другая часть подвала, как выяснилось, с 2004 года находилась в собственности Одесского горсовета.
И совладельцы решили восстановить свое право на него. Ведь, согласно действующему законодательству, подвалами, подсобками, чердаками без согласия жителей никто не может распоряжаться — ни мэрия, ни ЖКС, ни райадминистрация.
На общем собрании постановили подать иск в суд. А для ведения дела обратились к адвокату Алексею Мельникову.
— Хотя сначала некоторые жильцы не верили, что выиграем это дело, — вспоминает Александр Казаков. — У горсовета ведь «все схвачено».
И действительно, отсудить свои помещения оказалось не так-то просто. Начался суд в 2018 году и продлился полтора года.
— Горсовет, понятно, мог судиться с нами бесконечно, — считает глава ОСМД. — Ресурсами ведь не ограничен — за счет налогоплательщиков.
Сначала был направлен адвокатский запрос в департамент коммунальной собственности. И там подтвердили, что подвалы площадью 60,7 кв. м и 26 кв. м действительно находятся в собственности Одесского горсовета.
Следующий шаг — обращение в Хозяйственный суд Одесской области с требованием признать незаконным и отменить решение горисполкома в части оформления, выдачи свидетельств о праве собственности и регистрации за Одесским горсоветом нежилых подвальных помещений в доме, а также отменить соответствующие записи в Реестре прав собственности на недвижимое имущество.
Основание для искового требования — Конституция и законы Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Согласно 382-й статье Гражданского кодекса, «владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат по праву общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».
Так что подвалы — общая совместная собственность жильцов, поскольку являются они вспомогательными помещениями, где проходят трубы водоснабжения, стояки отопления, канализационные системы, сети электроснабжения. Что и предусматривает необходимость свободного доступа туда технического персонала. А ОСМД от имени совладельцев на законных основаниях подвальными помещениями управляет и распоряжается. Но как же с уверенностью управлять и распоряжаться, когда права собственности на подвалы нет?
В 2004 году после многочисленных скандалов с новыми «собственниками» подвалов Конституционный суд Украины вынужден был разъяснить: «Вспомогательные помещения многоквартирного дома — это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов дома. К ним относятся: лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорные камеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения. Они передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него».
После долгих разбирательств в июне 2020 года суд таки признал решение исполкома незаконным и удовлетворил иск ОСМД. Ответчики же подали апелляцию. Основание — к рассмотрению дела не была привлечена территориальная громада Одессы в лице Одесского горсовета, которая на тот момент была владельцем спорных помещений. Вместе с тем все полтора года разбирательства интересы громады представляли в суде исполком и департамент коммунальной собственности — структурные подразделения Одесского горсовета, то есть территориальной громады.
К тому же апеллянты потребовали повторной строительно-технической экспертизы — засомневались, что в подвалах проходят канализационные трубы. Сходили бы, понюхали, говорят жильцы.
«Зацепился» исполком и за факт сдачи подвала в аренду. Забыли, как сами его внаем сдавали? Вместе с тем на сегодняшний день, согласно статье 21 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», принятого в 2015 году, в качестве источника дохода ОСМД предусматривается сдача в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома.
Также предметом спора в ходе рассмотрения дела стал факт, что в коммунальную собственность помещение поступило в 2004 году. На момент принятия решения исполкомом утвержденный в 2015-м Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» еще не действовал.
Среди претензий было и то, что истцом по делу выступало ОСМД, а не лично владельцы приватизированных квартир, имеющие право на подвалы согласно Закону «О приватизации государственного жилого фонда». И где доказательства, что они стали владельцами именно на основе приватизационной процедуры, а не гражданско-правовых соглашений — докапывались апеллянты.
Претензии, по сути, смехотворные. И в результате — суд признал право на собственность ОСМД и фасадного подвала, и маленького подвальчика во дворе.
— Где он находится, «хозяева» из горсовета даже не знали, — вспоминает Александр Казаков. — Понятно, их фасадный подвал интересовал — лакомый кусочек.
В общем, удалось доказать, что подвалы — таки вспомогательные помещения. Согласно законодательству, не относятся к ним только те, которые изначально строились для иного предназначения: магазины, парикмахерские, офисы, почтовые отделения. А доказательства создания горсоветом спорных помещений путем нового строительства либо их перестройки, реконструкции в деле отсутствуют.
Так что остались подвалы за совладельцами, которым там еще порядок наводить.
— Сейчас новый судебный иск назревает. Так как подвальные помещения в старинном доме обширны, у нас там еще 120 кв. м имеется. И недавно мне жилец сообщил о том, что наш подвал выставлен на продажу. Так что очередное дело всплывает, — поделился Александр Казаков. — Выяснили, что в 2007 году некая дама оформила эти 120 кв. м в собственность, через месяц продала их другому лицу, а он вскоре — третьему. Мы этого владельца в глаза не видели. А потом оказалось: банк наложил арест на его имущество — естественно, в том числе и на подвал. Я, конечно, сразу Алексею Мельникову звоню: одно отбили — другое выплыло. На каком основании?!
Украинская режиссер и клипмейкер из Одессы Таню Муиньо стала обладательницей награды Hollywood Music Video Awards… Read More
Оказывается, к появлению знакомых нам мобильных телефонов, украинцы имеют прямое отношение. Хотя первый звонок с… Read More
Кажется, апрель сегодня решил показать, что способен на все времена года. Дождь, солнце, град, даже… Read More
По информации синоптиков Гидрометцентра Черного и Азовского морей, завтра, в понедельник, 7 апреля 2025 года,… Read More
Софья Соколовская была большевичкой, для одних террористкой, для других революционеркой. Повороты судьбы в жизни «железной… Read More
Говорят, что у домов, как и у людей, — своя судьба. Если это так, то… Read More