Рядом с Жеваховой горой начнут строить новый высотный микрорайон

Будущее Жеваховой горы определилось

На территории Одессы еще осталось несколько незастроенных мест. Одно из них – Жевахова гора, на которой уже несколько десятилетий планируется создание жилого района. Жевахова гора – клинообразный выступ материкового плато между Хаджибейским и Куяльницким лиманами, сильно выдающийся в сторону моря. Если смотреть из центра города, то среди низменного побережья Пересыпи и Лузановки возвышается плоская столообразная возвышенность – чем не гора для равнинной Одессы? Решит ли планировочные проблемы и пресловутый жилищный вопрос застройка Жеваховой горы?

История строительного вопроса

Исторически сложилось так, что верхняя часть горы застроена не была. Подножия были заселены еще в XIX веке – Солдатская и Балтская слободка, дорога на курорт Куяльник. Уже в тогда же вдоль Балтской дороги был построен линолеумный завод, другие предприятия и жилье для из рабочих.

Генеральный план Одессы 1939 года предусматривал создание на Жеваховой горе целого жилого района, застроенного 2-3-этажными жилыми домами и частным сектором. Осуществлению этого помешала война.

Второй раз к идее застройки Жеваховой горы, но уже панельными высотками, вернулись в генеральном плане 1966 года и его многочисленных доработках. В частности, еще в 1963 году архитектор Генрих Топуз и его коллеги в соавторстве представили проект высотного микрорайона на горе. И этому тоже помешали обстоятельства – основные усилия строителей были сосредоточены на создании жилмассивов им. Котовского, Таирова и Черемушек. Еще раз к Жеваховой горе обратились в Генплане 1989 года

Потом развалился СССР и на некоторое время стало не до Жеваховой горы. Вопрос о строительстве на Жеваховой горы стал актуальным по банальной причине: больше строить в городе особо и негде. В Генплане Одессы Жевахова гора и ее подножия обозначены как места песпкетивного жилого строительства.

Плюсы строительства на Жеваховой горе

В принятом в 2015 году Генеральном плане часть территории Жеваховой горы обозначена как одно из перспективных мест жилой застройки — и многоквартиной, и усадебной. Стремление одесских архитекторов, как минимум, детально исследовать Жевахову гору только похвально.

Итак, Жевахова гора не только еще не использована для жилищного строительства. Это еще экологически чистая территория, расположенная одновременно вблизи трех водоемов (Черное море, Хаджибейский и Куяльницкий лиманы) и имеющая возможность похвастаться наиболее чистым воздухом в Одессе.

Где и как хотят строить первые кварталы?

В настоящее время имеется детальный план развития микрорайона около завода «Большевик» и заводской территории — под склоном Жеваховой горы. Владельцем этой территории и, фактически, возможным строителем является фирма «Солинг» — та самая, которая имела документы на строительство в Летнем театре.

Часть территории в проекте, ныне занятая «полуживой» промзоной, будет использована для создания технопарков.

— При наличии хорошей транспортной развязки можно оживить целые районы. Согласно Зонингу и Генплану, район Балтской дороги является местом массовой жилой застройки. Там можно разместить целый микрорайон со школами, детсадами, но все упирается в скоростной проезд через железнодорожные пути в районе Ярмарочной площади» — заявил еще летом прошлого года ответственный за строительство вице-мэр Петр Рябоконь и обозначил самую главную проблему строительства.

Как попасть на Жевахову гору?

На Жевахову гору очень сложно добраться. На автомобиле туда сейчас можно заехать, разве что, с Объездной дороги. К районам, расположенным у подошвы горы, можно доехать либо через ту же Объездную дорогу, либо через почти всегда закрытые железнодорожные переезды на улицах 7-ю Пересыпской и Лиманной.

Для решения проблемы в 2018 году городские власти намерены строить путепровод над железной дорогой. Он начнется от улиц Черноморского Казачества и Атамана Головатого в районе Ярмарочной площади и свяжет с ними Балтскую дорогу. Это означает резкое увеличение нагрузки на и без того перегруженную автомагистраль в сторону поселка Котовского и усугубление пробок в этом районе. А обойдется путепровод в 298 миллионов гривень.

Катакомбы, оползни и сейсмическая опасность

Жевахова горя буквально испещрена катакомбами. Они находятся близко к поверхности и во многих местах обвалены. Катакомбы не исследованы, так как входы в них или неизвестны, или завалены. В теории, катакомбы могут причинить немало трудностей при строительстве многоэтажных жилых домов на самой горе или существенно увеличить себестоимость квадратных метров.

Склоны Жеваховой горы подвержены оползням. Частный сектор-"нахалстрой" со стороны улицы Лиманной уже давно негоден для жилья. То же самое творится и на других участках склона. Это значит, что перед строительством жилого массива на Жеваховой горе и у ее подножия необходимо предпринять целый ряд противооползневых мероприятий: дренаж, уполаживание и террасирование склонов, высадка на них деревьев.

Здесь нет никакой коммунальной инфраструктуры. Это означает необходимсть с нуля строить системы электросетей, водопровода и канализации, улично-дорожную сеть.

Жевахова гора не исследована с точки зрения ее сейсмической опасности. Неизвестно, что произойдет на ней при землетрясении силой 8 баллов – именно таковы сейчас сейсмические нормативы при новом строительстве. Неизвестно, каковы будут последствия сильного землетрясения в этом подверженном оползням и изрезанном катакомбами районе.

Дороже элитных новостроев Аркадии?

Все вышеперечисленные обстоятельства вынуждают при современных методах жилищного строительства вкладывать огромные деньги в исследования и создание транспортной и коммунальной инфраструктуры. Сложно ожидать государственное или муниципальное финансирование при создании этой инфраструктуры, что при коммерческом строительстве означает тот факт, что все эти инвестиции будут заложены в стоимость жилья. Таким образом, квартиры в гипотетическом жилмассиве «Жеваховский» окажутся поистину «золотыми», гораздо дороже, чем в новостройках Аркадии на самом берегу моря… А стоить здесь – весьма рискованное вложение капитала в условиях нарождающегося очередного "мыльного пузыря" на рынке недвижимости.

Историко-культурное и природное наследие Жеваховой горы

Жевахову гору более уместно называть мысом. Ведь она расположена между двумя лиманами, которые ранее были устьями впадающих в море рек. Археологи обнаружили здесь поселения Черняховской культуры, древних греков, храмы Деметры и Афины, более поздние средневековые остатки. Неподалеку, на месте современного порта и Приморского бульвара, располагался крупный античный город. Итогом стало придание Жеваховой горе статуса памятника археологии, охраняемого законом. Но 90% его площади уничтожены глиняным карьером в начале 2000-х. Теоретически, на Жеваховой горе можно создать музей под открытым небом — археологический парк и этнодеревню.

Александр Вельможко