Станет ли жилье в Одессе дешевле?

Сейчас на рынке недвижимости предсказуемый застой. Не известно, когда закончится политический кризис и на какой отметке стабилизируется гривня. Разумеется, в таких условиях объемы продаж падают. Но, в «мутной воде» иногда рождается новое. Так было в 2008-2009 годах, есть надежда, что так будет и сейчас. По некоторые «маячкам» мы можем судить о том, сколько могут стоить квартиры в Одессе через год.

Осторожно: валюта!

Падение цен на недвижимость всегда пугает одних и радует других. Но в долгосрочной перспективе для большинства покупателей почти ничего не изменится. На вторичном рынке, где торгуют и обмениваются «хрущевками» и «чешками», будут дешевле продавать и покупать.

На рынке «новостроев» тоже есть повод для оптимизма. Цены здесь будут определяться тем, в какой валюте кредитовался застройщик и на какой стадии строительства находился объект на момент обвала курса. Кто строил за гривни, тот уже сегодня может предложить однокомнатные квартиры за 25-30 тыс. долл. – таких объявлений достаточно много, и не только на поселке Котовского.

«Не сладко» придется тем застройщикам, кто кредитовался в долларах и евро. Их цены в гривневом эквиваленте резко подскочили. К тому же, возрос риск фактического банкротства строительных фирм. То есть, формально они продолжат существовать, а вот завершить строительство не смогут. Печальный пример – компания «Альянс».

Также по многим застройщикам ударил отток российского покупателя. В последние годы соседи активно скупали «элитку», и для многих компаний это был спасательный круг в бушующем море нестабильности.

Хуже не будет

Возникает вопрос: можно ли сравнивать нынешнюю реакцию рынка на колебания курса с той, которая была 5 лет назад? К счастью, сегодня масштабы меньше. Перед «пузырем» 2008 года был бум. На продаже и перепродаже зарабатывали тысячи человек, а новые квартиры приобрели десятки тысяч. Кое-кто купил несколько квартир в кредит, намереваясь продать их потом по новой цене. И смена ценников с 5,05 на 8,15 для этих людей обернулась крахом. Теперь перекупщиков почти нет.

В последние годы хорошие продажи показывал только элитный сегмент. Эконом-класс и недорогая «вторичка» продавались вяло. Агентства недвижимости постепенно приспособились к ситуации. Сегодня риэлторы неразговорчивы, и даже на невинный вопрос о том, как изменился объем продаж в последние полгода, ответить затрудняются. Однако, известно, что уже в марте многие агентства уволили почти всех молодых и неопытных сотрудников, а остальные — сидят на чемоданах.

Считаем по гривне

Итак, приступим к самому интересному – ценам и прогнозам… Экономисты полагают, что после стабилизации отечественный ВВП просядет в этом году на 3%, но уже в следующем — покажет небольшой рост. То есть, в ближайшие два года принципиально лучше не станет. Также отметим, что правительство составило новый вариант бюджета 2014 исходя из курса к доллару 10,20 в начале года и 10,50 – в конце. Когда политическая ситуация стабилизируется и в Украину поступит помощь от МВФ, ЕС, США и других фондов, курс должен остановиться в этом коридоре.

Что же будет с ценами на жилье? Проведя параллели с 2008-2009 годом можно утверждать, что через полгода-год цены в долларовом измерении упадут настолько, чтобы компенсировать новый курс. То есть квартира, которая сейчас продается за 50 тыс. долл. будет стоить 38,5 тыс., но в гривне – все те же 400 тысяч. В этой ситуации выиграют те, кто перевел свои сбережения в валюту еще по старому курсу.

Кстати, уже сейчас некоторые квартиры выставляются в гривне и, судя по всему, с учетом старого курса. Например, на Фонтане трехкомнатная «хрущевка» с очень хорошим ремонтом продается за 630 тыс. грн. (77 тыс. «старых» и 56 тыс. «новых» долларов.). Для сравнения, средняя цена по району для таких квартир – 66,5 тыс.

В такой ситуации, чтобы не слишком пугать покупателей и продавцов, агентствам недвижимости имеет смысл сохранить видимость старых цен, пользуясь условным курсом 1:8, либо перейти на гривневые котировки. В противном случае падение долларовых цен вызовет панику и те, кому нужно продавать квартиру срочно, вынуждены будут опускать цены в 1,5-2 раза.

Евроремонт не окупится

Утверждение, что цены на недвижимость просто придут в соответствие с новым курсом гривни, слишком поверхностное. Скорее всего, изменится и соотношение в стоимости разных сегментов.

Надо сказать, что при относительной стабильности 2010-2012 годов рынок Одессы плавно «проседал» из-за безденежья населения. Это привело к интересным переменам. В это время утратили былую важность такие факторы ценообразования, как этаж, стеновой материал, расположение в пределах района. Все свелось к количеству метров. Разница между центром и окраинами резко уменьшилась.

Теперь денег у народа еще меньше. И это уже сказалось на том, что на престижном Фонтане однокомнатные и трехкомнатные «хрущевки» часто продаются по цене Черемушек. Между тем, цены на двухкомнатные квартиры по Одессе пока держатся. Спрос на них всегда велик, поскольку их рано или поздно вынуждены покупать молодые семьи, купившие сперва «однушку».

Трехкомнатные квартиры в пору перемен всегда страдают больше всего. Сейчас разница между «трешкой» и «двушкой» гораздо меньше, чем между более ликвидными «двушкой» и «однушкой». Возможно, в скором времени большие квартиры станут доступнее, но пока цены сохраняют видимость спокойствия. Продажа такого жилья – процесс длительный, а хозяева особенно боятся продешевить.

Помимо удешевления дорогих форматов жилья, может упасть значение евроремонта. Если в годы бума вложенный в красоту доллар приносил два доллара при продаже, то после 2010 года чрезмерный энтузиазм окупался не всегда. В перспективе с этим будет еще сложнее.

Кстати, в объявлениях набирает популярность новый термин — «состояние от бабушки». В обыкновенной советской квартире цена метра минимальна, а сделка и торг совершаются максимально быстро. Это очень выгодно и покупателю, и продавцу.

Итак, прогноз таков… В пересчете на гривню цены на вторичное жилье радикально не изменятся, но хозяева дорогих квартир останутся в накладе. По новостроям эконом-класса все теперь зависит от компании. И если вы собираетесь покупать квартиру, поинтересуйтесь не только реноме застройщика, но и постарайтесь узнать, в какой валюте он брал кредит.

Михаил ДЕНИСЕНКО