Кому принадлежат подвалы в одесских домах?

Удивительные реалии сегодняшнего дня — как только начинается избирательный процесс, так все энергичнее и лучезарнее кандидаты на различные должности начинают давать обещания по решению острейших жилищно-коммунальных проблем: отопления, общественного транспорта, работы лифтов, ремонта дорог, наведению порядка в подвалах и подъездах. Как правило, после выборов об обещаниях все забывают, а во многих подвалах многоэтажек по-прежнему плещется вода, бегают крысы и безумствуют гигантские комары. Вопрос вопросов — кому принадлежат подвалы? Кто отвечает за их эксплуатацию и содержание? Можно ли их приватизировать для личных целей?

Из подвала в цокольное

Парадоксально, но действующее украинское законодательство ни в одном документе не дает юридического нормативного разъяснения терминов «подвал» и «подвальное помещение». Вероятно, такой юридический пробел и является причиной того, что подвалы оказались в положении, когда они не имеют хозяев: распоряжаться ими хотят все, но никто не хочет заниматься их эксплуатацией. Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины «Об объединении собственников многоквартирного дома». Под вспомогательными помещениями следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения). О правовой ситуации с подвалами ОСМД — разговор особый, а тема этой статьи — подвалы в жилых домах, состоящих на балансе Одесского городского совета.

С архитектурно-строительной точки зрения подвал — это помещение, пол которого находится ниже уровня земли более чем на половину высоты помещения. Если подвал является вспомогательным помещением, означает ли это, что он принадлежит владельцам квартир на праве общей собственности?

Да, подвалы являются общей собственностью всех жильцов, проживающих в доме. Об этом говорится в Законе Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Исключением может являться ситуация, когда подвальное помещение юридически индивидуализировано и уже существует документ о праве собственности на данное помещение как на нежилое.

Если подвальные помещения принадлежат владельцам квартир на праве общей собственности, могут ли такие помещения приватизироваться?

Нет, так как они не находятся (по крайней мере, полностью в отдельном доме) в государственной или коммунальной собственности.

Подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации, не являются техническими помещениями. Техническими считаются только помещения, расположенные на техническом этаже (на этаже, предназначенном для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций). Он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. А подвальное помещение, в котором размещено техническое оборудование, является не подвалом, а техническим подпольем, что является еще одним подтверждением юридической некорректности позиции местных властей, пытающихся продавать подвалы как объекты нежилой недвижимости. Таким образом, технические помещения являются вспомогательными и поэтому принадлежат владельцам квартир на праве общей собственности.

Может ли располагаться подвал в цокольном помещении здания? Такой термин, как цокольные помещения (или этаж), существует. Согласно СНиП, цокольный этаж — это этаж, находящийся ниже планировочной отметки земли, а высота его должна быть менее половины высоты жилых помещений дома. Помещения в цокольном этаже не считаются вспомогательными при условии, что в данном помещении нет технического оборудования, предназначенного для эксплуатации дома. Таким образом, если цокольное помещение не является вспомогательным и не было приватизировано в установленном порядке, то такое цокольное помещение будет являться собственностью предыдущего владельца дома, то есть будет считаться коммунальной собственностью.

Прелести подземельной жизни

Можно ли использовать подвалы для жилья, путем оборудования комнат, холлов, коридоров? Ответ здесь однозначный — нельзя. Но можно устроить бильярд, библиотеку, спортзал, парикмахерскую.

Законодательство в вопросах реконструкции и использования подвалов весьма размытое. К примеру, всего несколько лет назад можно было сделать вход непосредственно из квартиры в присоединенное подвальное помещение. Сегодня этого делать нельзя. Правила застройки, запрещающие объединять не только подвал и квартиру, но даже просто две квартиры, расположенные одна над другой, действуют с 2005 года. На практике особо находчивые и не слишком законодательно «целомудренные» умудряются найти выход и из этой ситуации — к примеру, оформляют документы на объединение помещений «задним числом», когда это не было запрещено, и узаконивают через суд. Законопослушные граждане используют подвалы как отдельные помещения с внешним входом.

В целом, обустройство подвала — процесс длительный, кроме финансовых вложений, требующий нервных затрат.

Сейчас, по закону, сообществу собственников в многоквартирных домах принадлежат все вспомогательные помещения, в том числе и подвалы, предназначенные для обслуживания дома. Если подвал находится в коллективной собственности всех жильцов, то, в первую очередь, потребуется согласие большинства жильцов. Приватизировать подвал может любой человек — факт его проживания в конкретном доме не обязателен.

Если помещение «самостоятельное» (это должно быть определено в проектной документации и зарегистрировано в БТИ), то согласие должно дать то учреждение, на балансе которого находится подвал.

Еще одно разрешение, которое необходимо для приватизации, должно быть получено в органах местного самоуправления.

Если все эти формальности выполнены, то документы на оформление помещения подаются в бюро технической инвентаризации.

Все эти этапы приватизации относятся не только к подвалам, но и к другим вспомогательным помещениям. Но единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует. Согласно Законам Украины, к вспомогательными помещениями считаются кладовки, сараи и другие объекты (не уточняя, какие именно), а Конституционный Суд Украины относит к вспомогательным — подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.

Почему ЖЭКи забывают о подвалах?

Если в подвале вашего дома плещется вода, бегают крысы и безумствуют комары, знайте, что ликвидация всех подвальных проблем является прямой обязанностью ЖЭКа, которому жильцы уже заплатили деньги. Согласно типовому договору, ЖЭК обязан предоставлять потребителям 18 услуг, среди которых «Уборка подвалов, технических этажей и кровли». В случае необходимости, ЖЭК проводит их ремонт.

«Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий» определены параметры по содержанию подвалов жилых домов.

В подвалах и технических помещениях должен обеспечиваться:

1. Температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подвалов, что препятствует выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

2. Доступ ко всем элементам подвала и технического подполья и чистота;

3. Защита помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак;

4. Надлежащее освещение подвальных помещений.

• Подвалы должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее однократного воздухообмена.

• Продухи в цоколях зданий должны быть открыты.

• Проветривание подвала следует проводить в сухие и неморозные дни.

• В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха.

• В подвалах и технических подвалах с глухими стенами при необходимости следует пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каждой секции дома, оборудовав жалюзийными решетками или вытяжными вентиляторами.

• Входные двери в технический подвал, подвал должны быть закрыты (ключи хранятся у исполнителя услуг, о месте хранения делается специальная надпись на двери).

• На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие дома от проникновения грызунов.

Использовать технические подвалы не по назначению запрещается.

Надо сказать, что все вышеперечисленные требования ЖЭКи не выполняют, мотивируя это тем, что есть проблемы более значимые и важные.

И еще несколько слов о подвалах. В составе тарифов на услуги по содержанию домов, утвержденных сессией Одесского городского совета есть составляющая: затраты на услуги по дератизации и дезинсекции. Этим решением определена периодичность выполнения этих работ: ежемесячно, независимо от времени года.

Напомню, что дератизация — комплексные меры по уничтожению грызунов (крыс, мышей и др.). Дезинсекция — процедура уничтожения любых насекомых, чьё соседство с человеком считается нежелательным: блох, мух, комаров, тараканов, муравьёв, молей, клопов и т.п. А теперь вспомните, когда последний раз в вашем подвале ЖЭК организовывал борьбу с крысами и тараканами? Не вспомнили? А между тем, только на эту борьбу ежегодно в Одессе должно расходоваться 12 миллионов гривен.

Приватизируем подвал: 10 шагов

Пережившие узаконивание перепланировки подвального помещения насчитывают до десяти «кругов ада», которые пришлось пройти:

1. ЖЭК

2. Жильцы

3. Проектные организации

4. Геодезисты

5. Районная администрация

6. Главный архитектор города

7. Пожарная инспекция

8. СЭС

9. Нотариус

10. БТИ

Везде — оплаты, штрафы, горы бумаг, очереди, взятки…

Как добиться порядка в подвале?

1. Обратиться в ЖЭК с письменным заявлением. Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Если ситуация не требует дополнительного изучения, документ, по правилам, должен быть рассмотрен немедленно (или не позже чем через 15 дней).

2. Составить акт-претензию. Если потребитель получает услугу не в полном объеме или не получает вообще, а также, если он обнаружил неисправности, то согласно заявлению, в течение 2 рабочих дней должен прийти работник ЖЭКа. Он обязан засвидетельствовать этот факт, и подписать акт-претензию его вместе с жильцом. Если представитель ЖЭКа отказывается подписать акт-претензию или не приходит, то документ считается действительным, если он подписан минимум двумя свидетелями (например, соседями).

3. Подать жалобу. Если ЖЭК не удовлетворил претензии потребителя, то последний может обратиться с жалобой в городское Управление ЖКХ или в районную администрацию, предоставив местным чиновникам копии решений ЖЭКа. Любое решение ЖЭКа, потребитель может оспорить в течение года, но не позднее 30 календарных дней после ознакомления потребителя с решением ЖКО.

4. Обратиться в прокуратуру. Если заявление или жалобу потребителя так и не рассмотрели, не приняли меры или нарушили сроки его рассмотрения, то он имеет право обратиться с соответствующим заявлением в районную прокуратуру.

5. Обратиться в суд. Если ЖЭК не видит оснований для удовлетворения претензий потребителя, то можно оспорить это решение в судебном порядке. Одновременно с защитой потребительских прав, истец вправе требовать компенсации морального ущерба.

Вячеслав Воронков