Как правильно сдать жилье?

Хотите сдать жилье частично или полностью внаем? В этой статье мы расскажем, каким образом оформить эту сделку правильно, чтобы не нарушать закон и в дальнейшем не лишиться дома. Какой налог придется платить с дохода за сдачу жилплощади и в какие сроки.

 Зачем нужен договор?
Если вы хотите сдать часть жилплощади или дом полностью, придется заключить договор аренды.

Многие, кто впервые решился сдавать дом (квартиру) внаем, задаются вопросом: стоит ли документально оформлять отношения с квартирантами? Ответ на этот вопрос достаточно индивидуален. К примеру, вы сдаете жилье вашим хорошим знакомым? Тут вполне можно обойтись устными договоренностями. В таком подходе есть свои плюсы: при отсутствии официального договора найма доходами, полученными вами от сдачи жилья в аренду, вряд ли заинтересуется налоговая инспекция.

Впрочем, минусы не менее очевидны: ведь риск при сдаче внаем жилплощади, особенно малознакомым людям, многократно возрастает без соответствующего юридического оформления. Поэтому в большинстве случаев заключение договора аренды жилья является самым логичным способом избежания будущих проблем.

Если вы, к примеру, сдаете жилплощадь при помощи агентства недвижимости, то договор, с учетом всех ваших пожеланий, подготовит штатный юрист. Вы взялись за самостоятельную разработку этого важного документа? Тем более необходимо знать, как правильно оформить договор аренды жилья и что обязательно должно быть в нем прописано.

 Как оформить документ?
В договоре аренды жилья должны быть обязательно указаны все точные сведения о сдаваемой внаем жилплощади: полный почтовый адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади. В случае, если сдается только одна комната, именно это и должно быть отображено в договоре.

Не будет лишним также указать такие нюансы, как цели, для которых наниматель вправе использовать нанятое жилье, количество человек, которые будут там «квартировать». В частности, когда в качестве нанимателя жилого помещения для своего сотрудника выступила фирма, то есть юридическое лицо, то она, согласно Гражданскому кодексу (ГК) Украины, не имеет права устраивать там офис или контору.

В документе должны быть четко оговорены сроки и суммы внесения оплаты. Помните, что долгосрочный договор аренды жилья (более года) может быть расторгнут в судебном порядке, если квартирант не вносит плату за жилье в течение шести месяцев. Для краткосрочного договора условие расторжения – невнесение платы два раза подряд.

Также укажите, кто будет рассчитываться за коммунальные услуги. Вы можете возложить на квартиранта обязанность самому осуществлять платежи. Либо, наоборот, оставить за собой право самостоятельно оплачивать все переданные вам жильцом квитанции. Самым распространенным является смешанный вариант. При этом расходы, сумма которых зависит от текущего потребления (например, плата за воду, электроэнергию или телефон), оплачивает наниматель. А вы осуществляете только фиксированные платежи (по квартплате, расчете за отопление, газ).

Во избежание недоразумений рекомендуется дополнить договор аренды жилья описью находящегося в доме (квартире) имущества, включая характеристику состояния пола, стен и потолков. Если вы хотите, чтобы наниматель в счет арендной платы сделал косметический ремонт, то в договоре стоит закрепить и это условие. При этом жилец не вправе проводить ремонтные работы или переоборудование в снимаемом помещении без согласия на то хозяина.

Надо ли заверять договор нотариально? Если и вы, и ваш наниматель – физические лица, то к нотариусу можно не обращаться. Обязательными требованиями для того, чтобы договор аренды жилья имел юридическую силу, являются указание полных паспортных данных и адресов места жительства или регистрации, а также наличие подписей обеих сторон. Когда же хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, документ требуется заверить у нотариуса.

 Какой налог придется платить?
Следует помнить, что, сдавая помещение в аренду, арендодатель получает доход в виде арендной платы. Таким образом, у него возникает обязанность по уплате налога. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц регламентирован ст. 170 Налогового кодекса (НК) Украины.

Арендодатель самостоятельно платит налог в сроки, установленные Налоговым кодексом Украины. А именно: в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного (налогового) квартала. Сумма полученного дохода по результатам года отображается в годовой налоговой декларации, которая подается до 1 мая года, следующего за отчетным налоговым годом.
Ставка налога за сдачу квартиры предусмотрена в размере 15% от полученного дохода. За величину дохода принимается сумма арендной платы, указанная в договоре аренды.

Подготовлено при помощи Южной правовой компании

Дмитрий Кушнир