Будівельна амністія: як легалізувати самочинне будівництво

Що таке самочинне будівництво

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Про це говориться в частини першої статті 376 ЦК України. 

Легалізація самочинного будівництва, або як її ще називають, будівельна амністія, регулюється пунктом дев’ять розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Безпосередній зміст цієї процедури, кінцевою метою якої є прийняття об’єктів в експлуатацію, регулюється Наказом №889 від 28.09.2023 року Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України «Про внесення змін до Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт», редакція від 30.11.2023, (далі – Наказ №889).

Що таке будівельна амністія і кого вона стосується

Цей порядок описує, як провести технічне обстеження і ввести в експлуатацію певні типи будівель, збудованих без дозволу, але в дозволений період.

До таких об’єктів належать:

• індивідуальні житлові будинки (садибні), а також садові і дачні будинки площею до 500 кв. м;
• господарські (присадибні) будівлі та споруди (гаражі, сараї тощо) — також до 500 кв. м;
• будівлі сільськогосподарського призначення, які були збудовані до 12 березня 2011 року.

Для житлових та господарських об’єктів під амністію підпадають тільки ті, що зведені з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.

З чого почати: до кого звертатися і які документи підготувати

Перед тим як почати технічне обстеження, потрібно звернутися до фахівців, які мають кваліфікаційний сертифікат відповідно до Закону України «Про архітектурну діяльність». Це може бути як організація, так і фізична особа-підприємець.

З собою необхідно мати:

• ідентифікаційний код (ІПН) і паспорт власника (а також співвласників, якщо є);
• письмову нотаріальну згоду співвласників на будь-які дії з майном (розпорядження ним), якщо це спільна власність;
• документи, що підтверджують право власності на нерухомість;
• технічний паспорт на будинок або на земельну ділянку.

Як проводиться технічне обстеження об’єкта

Технічне обстеження проходить у кілька етапів, згідно з пунктом 3 цього Порядку:

1. Попереднє (візуальне) обстеження, під час якого:
   • об’єкт оглядають, фотографують;
   • роблять заміри та визначають, до якого класу наслідків (відповідальності) належить будівля;
   • аналізують проєктну та технічну документацію (якщо вона є).
2. Фотофіксацію обов’язково вносять до Реєстру будівельної діяльності в електронній системі у сфері будівництва.
3. Детальне (інструментальне) обстеження, яке за потреби включає:
   • дослідження матеріалів, виробів та конструкцій;
   • залучення фахівців із відповідною спеціалізацією або сертифікованих лабораторій.

Після проведення обстеження виконавець:

• оцінює технічний стан об’єкта з урахуванням усіх особливостей будівлі;
• створює електронний звіт в системі;
• підписує його електронним підписом.

Звіт складається тільки в електронному вигляді через Реєстр і стосується об’єктів з незначними наслідками (СС1).

Читайте також: Оренда квартири: що треба вказати в договорі, щоб захистити права та не втратити гроші

Як подати документи на введення об’єкта в експлуатацію

1. Протягом 10 робочих днів після подачі заяви будівлю мають ввести в експлуатацію. Це робить орган державного архітектурно-будівельного контролю на основі технічного обстеження. Оформлення — безплатне.
2. Заяву подає власник (або його представник) одним зі способів:
   • через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП);
   • через електронний кабінет на порталі «Дія»;
   • поштою (рекомендованим листом з описом вкладення).

До заяви додають:

• копію документа на право власності або користування землею (з відповідним цільовим призначенням);
• копію технічного паспорта, який було складено до 1 грудня 2021 року та інформація з якого внесена до Реєстру.

У випадку, якщо подається технічний паспорт на об’єкти до 500 м² (будинки) або до 100 м² (господарські споруди), обов’язково має бути зазначено — можна чи не можна безпечно експлуатувати цей об’єкт. Ця інформація також повинна бути внесена до Реєстру будівельної діяльності.

Що робити, якщо не вдалося пройти амністію?

У разі, якщо орган архітектурно-будівельного контролю відмовив у прийнятті декларації або повернув її на доопрацювання, спочатку можна подати скаргу до вищої інстанції.

Якщо це не допомагає — наступний крок: звернення до суду з позовом про визнання права власності на будівлю.

Але важливо знати:

• перед тим як подавати позов, має бути доведено, що ваше питання вже розглядалося державним органом;
• у позові потрібно вказати, що ви оскаржуєте конкретний висновок чи рішення Держархбудінспекції;
• долучити копії рішень, висновків, інформацію про технічний паспорт, дату завершення будівництва та результати обстежень.

Позов подається до місцевого суду. Відповідачем виступає Державна інспекція архітектури та містобудування України — саме вона готувала документи, які ви оскаржуєте.

Які норми закону можна застосувати у суді?

Згідно зі статтею 392 Цивільного кодексу України, якщо ваше право власності не визнається або оспорюється, або ви втратили підтвердні документи, ви маєте право подати позов.

У позові обов’язково слід зазначити:

• дату завершення будівництва;
• що саме ви доопрацювали, якщо декларація була повернута;
• причини відмови, якщо така була;
• експертні висновки (за наявності);
• ваші аргументи, чому ви не погоджуєтеся з рішенням органу влади.

Читайте також: 

• Ставки податку на нерухомість у 2025 році: хто має платити, а хто – ні
• Як зареєструватися та виписатися з житла