«Одеське життя» з'ясувало, що місто втричі здешевило землю в центрі Одеси для фірми, яку пов'язували з оточенням Геннадія Труханова.
Ключові моменти:
Землю під «Літнім театром» у центрі Одеси здали в оренду з платою 1,6 млн грн на рік, але фактичні платежі були значно нижчими.
За вісім років орендар сплатив близько 8,2 млн грн замість понад 12,5 млн грн за договором.
Міський департамент нараховував плату меншу за договірну і не фіксував борг.
Податкова спершу не бачила проблеми, але після звернення редакції визнала борг і донарахувала платежі.
Земля, на якій розташований «Літній театр», – ласий шматок для потенційних орендарів, адже розташований у самісінькому центрі Одеси. Землю під «Літнім театром» спільне підприємство «Солінг» орендувало наприкінці 2016 року. Як виявилось у документах, – щоб збудувати там торгово-розважальний центр.
Компанія «Солінг», за даними YouControl, записана на двох мешканців Кіпру. Проте одеські активісти вважали її підконтрольною мультимільйонеру Володимиру Галантернику, якого, своєю чергою, пов’язували спільним минулим із тодішнім мером Одеси Геннадієм Трухановим.
Фактично одразу після передачі ділянки в оренду розпочалися сутички між місцевими активістами та орендарем. Одесити виступали проти забудови «Літнього театру» та виокремлення для цього ділянки з меж «Міського саду» (пам’ятки архітектури та містобудування), до якого «Літній» був включений.
Згодом вимоги активістів підтримало Міністерство культури та судові інстанції, які відмовили «Солінгу» у можливості забудови.
Але не в усьому «Солінгу» не щастило. Як виявилось, за оренду ділянки фірма уже кілька років платить суттєво менше, ніж було визначено у початковому договорі. І при цьому міська влада не вважає її боржником.
Перші підозри про те, що СП «Солінг» недоплачує за оренду до міського бюджету, виникли в ГО «Зелений лист» – активного учасника протестів проти забудови. За договором, укладеним наприкінці 2016-го, за рік оренди ділянки компанія має сплачувати близько 1,6 млн грн. Тобто, за розрахунками «Зеленого листа», фірма включно з 2024 роком мала сплатити близько 12,5 млн грн. Натомість Департамент земельних ресурсів Одеської міськради на запит активістів повідомив, що «Солінг» за ці вісім років сплатив трохи більше восьми мільйонів і при цьому… не має боргу за оренду.
Ба більше, з відповіді Департаменту активістам випливає, що всі ці роки Департамент нараховував «Солінгу» орендну плату суттєво меншу від тієї, що зафіксована в офіційному договорі.
| Роки | Нарахування орендної плати Депземом СП «Солінг» | Сплачені СП «Солінг» платежі (станом на липень 2025 на основі відповіді Депзему) | розрахунок орендної плати СП «Солінг» за умовами договору |
| 2016 | 37 933 | 0 | не включено в підрахунок |
| 2017 | 334 377 | 0 | 1 567 897 |
| 2018 | 334 377 | 771 800 | 1 567 897 |
| 2019 | 334 377 | 4 115 593 | 1 567 897 |
| 2020 | 306 512 | 1 521 474 | 1 567 897 |
| 2021 | 334 377 | 1 661 940 | 1 567 897 |
| 2022 | 367 814 | 138 488 | 1 567 897 |
| 2023 | 422 987 | 0 | 1 567 897 |
| 2024 | 444 563 | 0 | 1 567 897 |
| 2025 | 497 911 | н/д | не включено в підрахунок |
| Разом | 3 415 228 | 8 209 295 | 12 543 176 |
У першій колонці зліва – нараховані Департаментом орендні платежі у розрізі років; у другій – фактичні платежі на основі відповіді Департаменту про сплату оренди у розрізі років; у третій – розрахунок орендної плати СП «Солінг» за орендовану ділянку по вул. Преображенська, 24 за умовами договору (перший рік округлений до нуля, оскільки договір оренди підписано наприкінці грудня 2016 р).
За поясненнями ГО зверталася і до Головного управління Державної податкової служби в Одеській області, яке повідомило про наявність у «Солінг» боргу за оренду у… 25 копійок.
Намагаючись віднайти загублені кошти, «Зелений лист» звертався також до депутатки Ольги Квасніцької. Представники Департаменту у відповідь на депутатське звернення політикині додаткових пояснень не надали.
4,5 мільйони гривень – немаленька сума для бюджету громади. Адже це, наприклад, за середньої ціни вікна у десять тисяч гривень із встановленням, – 400 вікон, що вилетіли внаслідок ворожих повітряних атак, або пара сотень FPV-дронів для Сил Оборони.
«Одеське життя» вирішило провести власне розслідування і з’ясувати, чому фірма почала платити значно менше, ніж зазначено в договорі, а профільний Департамент при цьому нараховував їй ще меншу орендну плату і не вважає компанію боржником.
Інформація щодо назви фірми-орендаря, адреси ділянки, її нормативної грошової оцінки на поточний момент та відсотку орендної плати наявна у відкритих даних на сайті Одеської міськради. Проте, скільки фірма сплатила і чи має вона борг з оренди – на загал невідомо. Для перевірки потрібно мати копію договору оренди з усіма змінами та інформацію щодо нарахованих і сплачених орендних платежів – усе це громадяни можуть отримати на запит в міськраді.
За договори на оренду комунальної землі в міськраді відповідав Департамент земельних ресурсів, правонаступником якого став Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин. «Одеське життя» запитало у Департаменту всі зміни до договору оренди ділянки під «Літнім театром», а Департамент у відповідь надіслав нам лише копію початкового договору, сигналізуючи цим, що подальших змін до договору не вносили.
Свіжий витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також не фіксує ніяких змін у початковому договорі – реєстр посилається на договір від грудня 2016 року і фіксує, що річна орендна плата становить близько 1,6 млн грн – 5% від нормативної грошової оцінки ділянки.
У договорі оренди між міськрадою і «Солінгом» дійсно зафіксована ця конкретна сума річного платежу, вирахувана як відсоток від нормативної грошової оцінки землі, яка діяла станом на грудень 2016 року. При цьому у договорі прямо зафіксовано, що орендна плата може змінюватися у бік збільшення, а от можливість її зменшення прямо не зазначена.
То чому ж «Солінг» почав платити набагато менше? Ми з’ясували, що в якийсь момент суттєво змінилась нормативна грошова оцінка цієї ділянки. Схоже, це могло стати для фірми аргументом на користь зменшення платежів (хоча таке «самостійне» рішення не передбачене підписаним нею договором).
Початкова оцінка вартості землі під «Літнім театром», зроблена ще у 2016 році, становила 31 мільйон гривень. Однак у публічно доступному переліку договорів оренди на сайті міськради зараз чомусь вказана втричі нижча нормативна оціночна вартість цієї землі: замість 31 мільйона – менше дев’яти мільйонів гривень. Якщо це не помилка, отже, землю переоцінили в бік зменшення. Коли і чому?
На ресурсі «Доступ до правди» «Одеське життя» знайшло відповідь Одеської міськради на інформаційний запит користувача Дмитра Лакотоша за 2020 рік, де вказана грошова оцінка збігається із сумою у договорі – 31 мільйон гривень. Тобто, як випливає з відповіді, станом на 2020 рік нормативна оцінка ділянки не змінювалась, відповідно, вона не могла вплинути і на вартість оренди.
Це корелюється і з тим фактом, що сумарно з 2017-го по 2021 рік включно «Солінг» сплатив вісім мільйонів гривень оренди. Тобто усі обов’язкові щорічні 1,6 мільйона гривень таки були сплачені протягом перших п’яти років оренди, хоча й не рівномірними платежами. Виходить, що «недоплати» почались далі, з 2022-го. Причому ані місто, ані податкова чомусь не зафіксували боргу.
«Одеське життя» отримало витяг з Держгеокадастру, який свідчить, що чергова нормативна грошова оцінка ділянки була проведена у квітні 2024 року й склала… близько дев’яти мільйонів. Головне управління Держгеокадастру в Одеській області підтвердило оцінку за 2024 рік і повідомило, що у 2025-му ділянка трошки подорожчала – до майже десяти мільйонів. Це теоретично могло б пояснити зменшення орендних платежів у 2024 році (хоча і тут не все так просто). Проте це взагалі не пояснює, чому «Солінг» не сплачував щорічні 1,6 мільйони оренди у 2022-му і 2023 роках. Жодних рішень міськради, які б могли пояснити зниження орендної плати, нам знайти не вдалося. А обласний Держгеокадастр повідомив, що «витяги з технічної документації щодо оцінки вартості з 2020-го по 2023-й рік не формувалися», тобто нормативна грошова оцінка ділянки для цілей договору в той період не змінювалась.
До того ж юристка, з якою поспілкувалось «Одеське життя», ставить під сумнів законність самостійного перерахунку орендарем орендної плати в бік зменшення навіть з 2024 року, коли офіційно була зменшена нормативна грошова оцінка ділянки.
«Одеське життя» звернуло увагу на твердження в договорі оренди між міськрадою і «Солінгом», які на перший погляд можуть здатися суперечливими. Там зазначається, що сума оренди може збільшуватися (і нічого не сказано про можливість її зменшення) та одночасно вказується, що вона переглядається у разі зміни оцінки землі. Яким же має бути платіж, якщо оцінка землі падає?
На думку адвокатки Адвокатського бюро «Івана Хомича» Олени Воронкової, у такому разі перегляд орендної плати в бік зменшення мав би бути зафіксований у додатковій угоді, і якщо такої угоди немає, орендар не може самостійно її зменшити на підставі падіння грошової оцінки ділянки.
«Для оформлення іншої суми річної орендної плати між сторонами повинна бути укладена додаткова угода, – зауважила Воронкова. – У разі відсутності нової угоди, орендар повинен сплачувати ту суму, яка зазначена у договорі».
Нагадаємо, на запит редакції з проханням надати дані про додаткові угоди чи зміни до договору, Департамент надав лише копію початкового договору, що вказує на відсутність офіційних змін до нього.
«Тож дані, наведені у відповіді Департаменту щодо відсутності боргу у СП «Солінг», свідчать про неналежне виконання обов’язків дотримання договору з боку орендаря. Можливо, тут має місце технічна помилка, адже згідно із нашими розрахунками на основі договору й наданих редакцією документів, неповна сплата оренди має місце», – зазначила Воронкова.
Загадка, розгадати яку поки не вдалося, полягає в тому, чому сам Департамент, посилаючись на базу свого фінансового моніторингу, і активістам, і редакції надав обсяги нарахованих «Солінгу» платежів, які від початку дії договору оренди в рази відрізнялися від орендної плати, зафіксованої у ньому. Відрізнялись у менший бік – на користь фірми, а не міста.
За розрахунками Департаменту, «Солінг» мав сплачувати щороку лише близько 300-500 тисяч гривень, а не 1,6 мільйона, які досі зафіксовані в договорі.
У відповіді Департаменту редакції можна вловити натяк на те, що це також пояснюється зменшенням нормативної оцінки землі. Якщо припустити, що нормативна грошова оцінка ділянки під «Літнім театром» вперше впала значно нижче 31 мільйону гривень ще протягом 2017-2019 років, то виявиться, що перевірити це припущення… неможливо. Обласне Управління Держгеокадастру не змогло надати ці дані редакції, оскільки вони зберігаються не більше п’яти років і вже… знищені. Не надав інформації про оцінку ділянки в ті роки і Департамент. Жодних більш конкретних пояснень своїм розрахункам Департамент також не навів, так само, як і не зміг підтвердити змін до орендної плати офіційними змінами до договору оренди.
«Солінг» на запит редакції не відповів. Судячи з того, що сукупно за перші п’ять років оренди фірма сплатила орендну плату, яка відповідає договору, а не нарахуванням Департаменту, компанія теж не має пояснення загадковим підрахункам профільних чиновників.
Відповідно до Податкового Кодексу, органи Державної податкової служби відповідають за контроль своєчасності і повноти нарахування орендної плати за землю. У травні 2025-го обласна податкова відповіла активістам ГО «Зелений лист», що борг «Солінга» за орендну плату становить аж 25 копійок. Тобто і Податкова не помітила несплачених мільйонів. Пізніше «Одеське життя» також звернулось до Податкової із заявою, в якій ми заново виклали всі факти про договір оренди, відсутність змін до нього та фактичні платежі компанії. Цього разу Податкова відповіла: «Прийнято на доопрацювання». А згодом надіслала редакції листа, у якому визнала наявність боргу та зазначила, що провела перевірку і донарахувала СП «Солінг» додаткові кошти.
Це можна було б вважати проміжною перемогою, однак насторожує те, що Податкова не повідомила, про які суми донарахувань йдеться. Тож поки редакція очікує на уточнені дані щодо нарахувань, підсумуємо наші знахідки.
Розслідування «Одеського життя» виявило, що обсяги нарахувань орендної плати за ділянку в центрі міста профільним Департаментом міськради чомусь в рази нижчі за офіційні зобов’язання бізнесу за договором. Ми також з’ясували, що обласна податкова не завжди вчасно помічає неповну сплату орендних платежів. А нормативна оцінка міської землі раптово знижується в рази, і це не викликає подиву у посадовців.
Чимало комунальної землі в Одесі перебуває в оренді. Проте перевірити, наскільки ефективно та з дотриманням умов договорів орендарі сплачують за неї – складно, а подекуди – неможливо. Така непрозорість звітності та відсутність громадського контролю створює додаткові корупційні ризики або технічні помилки, що коштують місцевому бюджету мільйонних недоплат.
Читайте про інші розслідування «Одеського життя»:
Здійснено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми.
Пізно ввечері 6 січня 2026 року до Одеси прибули ще п’ять автобусів, переданих місту у… Read More
Багато одеситів помітили, що в новорічні дні відключень світла було значно менше. У компанії ДТЕК… Read More
У Ширяєво Одеської області 6 січня відбулося прощання із загиблим військовослужбовцем Андрієм Ровеном. Провести захисника… Read More
Доброго ранку, друзі! Свята залишилися позаду, будні знову з нами — з їхніми турботами, дедлайнами… Read More
Сьогодні, у середу, 7 січня, метеозалежні люди можуть зітхнути з полегшенням: всупереч попереднім прогнозам, серйозних… Read More
В Одеській області стало більше ветеранів — вже майже 100 тисяч. Більшість з них брали… Read More
