Одеське житло під час війни: про ризикових покупців та особливості місцевої оренди

Куплі-продажу відклали до кращих часів

Понад два місяці після початку війни з Росією офіційно купити чи продати житло в Україні було неможливо. Не працював Державний реєстр прав на нерухоме майно.

6 травня Мін’юст відкрив Держреєстр, але з обмеженнями.

Найголовніше — заборонено продавати нерухомість, зареєстровану менш ніж за один місяць до її продажу. Тобто якщо ви володієте квартирою менше 30 днів, то продати її не маєте права. Ввели це обмеження для запобігання спекуляції та перепродажу житла. Виняток становить лише нерухомість, отримана у спадок.

Також заборонено купівлю-продаж житла за довіреністю. Якщо ж його власник знаходиться далеко — наприклад, за кордоном, то йому доведеться або повертатися, щоб укласти угоду або відкласти її до кращих часів.

Оформляти дії з нерухомістю мають право лише нотаріуси, внесені до спеціального списку Мін’юсту. А нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу можна оформити лише в межах області, де нерухомість розташована.

І поки, за словами нотаріусів, більшість договорів, укладених після 6 травня, це підписані ще до початку війни дарування та обмін.

Про «розморожування» будівництва та попит на вторинку

Водночас в Одесі знову почалися будівельні роботи у 45 житлових комплексах із 144 недобудованих. Насамперед — на об’єктах, майже готових ще до початку війни. При цьому компанії запевняють, що терміни здавання ЖК залишаються незмінними.

Об’єкти, зведені наполовину або що знаходяться на етапі котловану, залишаються «замороженими». Отже, якщо ви купили в такому ЖК квартиру на стадії будівництва, залишається чекати та сподіватися.

Відновилися продажі нерухомості. Але поки що договори купівлі-продажу в Одесі укладати не поспішають. Угод мало, розповідають ріелтори. А попит на квартири в новобудовах різко скоротився. Навіть незважаючи на те, що провідні будівельні компанії Одеси надають покупцям різноманітні знижки та проводять акції. Наприклад, у ЖК «Смарт Сіті» на селищі Котовського пропонують заселитися після сплати 50% вартості квартири. А на решту 50% передбачено індивідуальне розстрочення. При оформленні договору у ЖК «Таїровські сади» передбачається фіксація валютного курсу. У «Приморських садах» – знижка на квартири до 10%. У ЖК «Аквамарин» – пільгове розстрочення.

Але продаж іде все-таки за рахунок вторинного ринку житла. Основні, хоч і нечисленні покупці, — вимушені внутрішні переселенці. Нерухомість вони вирішують купити, щоби не платити оренду за житло.

Житло подорожчало, але ненабагато

За інформацією віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова, середня вартість квадратного метра житла в Одесі якщо й зросла, то зовсім незначною мірою.

На вторинному ринку так зване «соціальне» житло (в будинках старої забудови) найбільше подорожчало в Суворовському районі до 687 доларів за квадратний метр, на 0,29%. Найменше зросли ціни на квартири у Приморському – до 953 доларів за квадрат, на 0,11%. У Київському районі за квадратний метр ціна становить 817 доларів, у Малиновському піднялася до 763 доларів.

Трохи зросли ціни на первинному ринку житла економ-класу, поки не зданого в експлуатацію. Його середня ціна по Одесі – 673 долари за квадратний метр. Найдорожча житлова площа — у Приморському районі. Найдешевша – у Суворовському. А ось ціни на первинному ринку житла комфорт- та бізнес-класу в середньому по Одесі знизилися на 0,73%.

Про державну програму та активність ринку

— Я практично не сумніваюся, що вартість житлової нерухомості у 2022 році знижуватиметься, — вважає Андрій Гусельніков. — Первинний ринок найбільше постраждає: компанії-забудовники не можуть будувати повною мірою, поки не закінчиться війна. А про інвестиції в умовах воєнного стану годі й говорити. І коли закінчиться війна, дай боже, щоб будівельні компанії виконали взяті на себе зобов’язання по здачі в експлуатацію об’єктів. Питання, що за цей час станеться із забудовниками. Вони можуть збанкрутувати, може не вистачити фінансових ресурсів, щоб у цей час виконати взяті він зобов’язання.

Залишається хіба що сподіватися на обіцяну урядом програму фінансування недобудов. Щоправда, здійснюватися вона повинна тільки по відношенню до об’єктів, що знаходяться на завершальній стадії будівництва. Вторинний ринок, вважає експерт, протягом місяця, швидше за все, запрацює. Але його активність буде незначною.

— Мені дуже важко уявити психологічний портрет покупця нерухомості під час бойових дій. Адже в результаті обстрілів вона може перетворитися просто на купу каміння. Тож активність буде дуже низька, — вважає Гусельніков. — Задешево продавати нерухомість не будуть — люди не настільки дурні, щоб нижче за ринкову вартість продати через необхідність кудись поїхати. Але якісь договори таки будуть — принаймні закриються всі угоди, які були попередньо укладені до війни.

Оренда: за допомогу, за комуналку, з попереднім платежем

У той час як ринок купівлі-продажу переживає не найкращий період, попит на оренду житла активізувався. І насамперед за рахунок вимушених переселенців.

Вимоги у орендодавців та ріелторів різні. Люди, що залишилися на самоті, готові запропонувати житло за допомогу в догляді за будинком. А хтось вимагає плату вперед і згоден укладати договір оренди лише на тривалий час.

— Ріелтори просять заплатити за два-три місяці наперед. А це 14-20 тисяч гривень, — ділиться жителька Херсона Марина, яка зуміла вибратися з окупованого міста.

А ось Насті з Харкова пощастило. Двом сім’ям із двома дітьми надали півбудинки безкоштовно — лише за оплату комунальних послуг.

Сьогодні ціни на оренду порівняно з довоєнними значно впали. Однокімнатну квартиру — залежно від району та побутових умов — можна зняти за 2500-5000 гривень на місяць плюс оплата комунальних послуг. Орендувати двокімнатну — за ціною від 3500 до 7000 гривень. За 5000-7000 гривень іноді орендодавці готові надати і трикімнатні квартири. І сьогодні все частіше головною перевагою житла вказується його безпечна локація та наявність поряд бомбосховищ.

За 500-600 гривень можна винайняти однокімнатну квартиру подобово. Але, як правило, оренду в цьому випадку надають щонайменше на п’ять діб.

Нема чим платити і ніде жити

Ось тільки сплатити оренду сьогодні не кожен може. Люди, які раніше винаймали квартири в Одесі, опинившись без роботи, платити не в змозі. А деяким одеситам довелося здавати квартири, де раніше жили самі.

— Залишились без роботи. Довелося здати свою квартиру, – поділилася Діана. — А ми з чоловіком та дітьми зараз у мами живемо — тіснимося у двокімнатній квартирі.

Зустрічаються орендодавці, які готові відмовитися від плати.

— Я своїм квартирантам сказала не платити, — каже пані Олена. — Нехай комуналку платять.

Але щастить так не всім.

— Три роки винаймала квартиру. Наразі втратила роботу, і мене охрестили «безперспективною платницею», — розповідає Олена. — Пакую речі з двома дітьми на вихід.

А деякі люди взагалі ризикують залишитися без даху над головою.

— Зняти житло не вистачає грошей із нинішніми заробітками, — зізнається Аля. — У мене мати — 61 рік, працездатна і дочка — 10 років. Дуже потрібен хоч якийсь варіант із житлом на час воєнного стану. Натомість – будь-яка допомога, посильний ремонт, догляд за самотніми.

* * * * *

Незважаючи на песимістичні прогнози, учасники ринку нерухомості в найближчому майбутньому все ж таки налаштовуються на попит на житло. Адже з початку війни в Україні знищено близько 40 мільйонів квадратних метрів житлових площ.

Ось тільки подорожчання будматеріалів, пального, логістики може призвести до зростання вартості житла. А в такому разі, чи багато співвітчизників здатні його придбати? Хіба що за допомогою держави.