Аркадійське плато: елітний район Одеси без інфраструктури і з ризиками під ногами

Ключові моменти:

• Аркадійське плато забудували висотними будинками без належного планування та документів
• Район розрісся до десятків тисяч мешканців, але без шкіл, поліклінік і достатніх доріг
• Через щільну забудову тут складно працювати швидкій та рятувальникам, що вже показала пожежа 2015 року
• Нещодавня тріщина на дорозі може свідчити про проблеми з ґрунтами або підземними порожнинами

Журналісти «Одеського життя» зібрали цей матеріал на основі міських документів, відкритих даних і коментарів фахівців. Ми перевірили Генплан Одеси, рішення щодо забудови плато та звернулися до експертів ОДАБА і ДСНС, щоб зрозуміти, наскільки безпечна ситуація. Також використано повідомлення міської влади та архіви місцевих ЗМІ.

«Розпил» санаторіїв та перші висотки

Плато розташоване між Аркадійською балкою та Французьким бульваром, що межує з вулицями Генуезькою та Академічною. Його площа становить приблизно 90 гектарів.

Ще зовсім недавно ця ділянка називалася Гагарінським плато – на честь князя Гагаріна, який побудував тут дачу. Перейменували його в рамках деколонізації – ймовірно, переплутавши мецената і громадського діяча з радянським космонавтом.

Гагарінське плато довго не забудовували. Справа в тому, що все воно пронизане катакомбами. Тому багатоповерхівки тут не будували. Тож замість чергового «спального району» на плато розташовувалися санаторії та будинки відпочинку. Але на початку 2000-х років вони фактично перейшли у приватні руки – не без сприяння міської влади.

Під час каденції мера Руслана Боделана було знищено санаторій «Дружба». На його території виросли житлові комплекси. Забудова велася досить хаотично й нерідко без дозвільних документів.

Після того як Боделана на посаді міського голови змінив Едуард Гурвіц, освоєння колишньої рекреаційної зони продовжилося. А в 2007 році з’явилося «Містобудівне обґрунтування розміщення багатоповерхової житлової забудови на Гагарінському плато в Одесі». Документ визнав законними вже зведені будівлі та відкрив шлях для росту нових висоток.

Тоді ж було збудовано грандіозний «Аркадійський палац», розпочалося зведення першої кадорівської «Перлини».

Власник «Таврії-В» Борис Музальов, викупивши залишки особняка князя Гагаріна, перетворив його на закритий елітний клуб, можливо, таким чином врятувавши його. А на вулиці Генуезькій з’явився 25-поверховий хмарочос житлового комплексу «Арк Палас». Подейкують, що колись пентхаус у цій вежі отримав колишній міський голова Олексій Костусєв. Зараз тут мешкає й нині опальний мер Одеси Геннадій Труханов.

Зона без шкіл і поліклінік

У 2015 році, коли посаду мера обіймав Труханов, міськрада затвердила Генеральний план розвитку Одеси. Цей документ закріпив за Гагарінським плато статус території багатоквартирної житлової забудови.

Пізніше його уточнили детальним планом території (ДПТ). Він надав забудовникам право зводити тут хмарочоси висотою до 23 поверхів. Щоправда, між ними, згідно з ДПТ, мала з’явитися школа.

Але у 2016 році міськрада затвердила план зонування. І в новому документі про необхідність розміщення соціальної інфраструктури в багатоквартирному районі «забули». Ділянку позначили як зону багатоповерхової житлової забудови. Натомість тут виросли вражаючі торгові центри. Хоча початковим проєктом передбачені були далеко не всі з них.

Територію плато активно почали забудовувати різні компанії. Але ключову роль, ймовірно, відіграла група «Кадор» та її дочірні підприємства, що належали Аднану Ківану, нині покійному бізнесмену сирійського походження.

Забудовники, зводячи житлові будинки, щедро роздавали обіцянки щодо соціальних, медичних та освітніх об’єктів – відповідно до вимог закону. Але дитсадки, школи та поліклініки тут так і не з’явилися. Так само, як і кардіологічний центр, обіцяний Ківаном на території знищеного санаторію «Росія».

Житло в Аркадії: гетто з видом на висотки

Сьогодні хмарочоси будують тут впритул один до одного – щоб використати кожен метр землі. Рекламований для покупців квартир «вид на море» вже недоступний для багатьох із них. Замість морської панорами вони, найчастіше, «милуються» іншими висотками. Їхнім мешканцям теж обіцяли морський пейзаж за вікном.

Дерев тут майже не залишилося. Практично немає тротуарів. До того ж, район задихається у вічних заторах.

Аркадійське плато пов’язане з містом дорогою, що пролягає по Генуезькій. Є й інший шлях – вузька двосмугова вулиця Балтиморська, по якій також можна спробувати вибратися. Але обидві ці дороги вкрай перевантажені: їм доводиться справлятися з потоком десятків тисяч автомобілів, що рухаються з найбільш густонаселеного району Одеси.

Як доїхати до Аркадії

Аркадійське плато пов’язане з цент­ром міста дорогою, що пролягає по Генуезькій. Є й інший шлях – вузька двосмугова вулиця Балтиморська, по якій також можна спробувати вибратися. Але обидві ці дороги вкрай перевантажені: їм доводиться справлятися з потоком десятків тисяч автомобілів, що рухаються з найбільш густонаселеного району Одеси.

Ще складніша ситуація з внутрішніми проїздами. Їхня ширина настільки мала, що навіть двом легковим автомобілям вдається розминутися з великими труднощами.

Нещодавно міська рада зробила спробу полегшити ситуацію – побудувати додаткові дороги. Передбачається, що виїзд стане можливим на Генуезьку, Академічну, Французький бульвар або до кільця біля входу в Аркадію. Однак реалізація цього проєкту безпосередньо залежить від готовності забудовників піти назустріч. Для створення нормальної вуличної мережі їм доведеться пожертвувати своєю власністю – прибудинковими територіями та дворами.

Читайте також Знос історичної пам’ятки на Французькому бульварі: хто і навіщо нищить старовинні будівлі в Одесі

Частина забудовників погодилася трохи скоротити свої володіння. А деякі – й чути про це не хочуть. Ба більше, вписали в межі своєї прибудинкової території ділянки, які за кадастром відведені під дорогу. І, насамперед, створення нової транспортної розв’язки може зірвати чергове будівництво – зведення житлового комплексу «Атмосфера». Цей проєкт пов’язують з ім’ям Вадима Альперіна.

Але навіть якщо забудовники, раптово перейнявшись ідеєю суспільного блага, погодяться пожертвувати своїми дворами та прибудинковими ділянками, дороги навколо Аркадійського плато заторів не позбудуться, вважають фахівці. Компактний ізольований район просто не розрахований на проживання там 50 тисяч осіб.

Пожежа в бетонному лабіринті: що з безпекою в Аркадії

Затори на дорогах, неможливість для транспорту маневрувати в щільній забудові роблять і без того не надто комфортне проживання в кам’яному гетто ще й небезпечним. Машини швидкої допомоги застрягають у заторах. Пожежній техніці ніде розвернутися.

У 2015 році в 22-поверховій висотці на Генуезькій виникла пожежа. Загорілися останні поверхи однієї з будівель незавершеного житлового комплексу «Гагарін Плаза-1». Вогонь досить швидко поширився по всьому будинку і загрожував перекинутися на сусідні. Пожежу тоді вдалося загасити лише через п’ять годин.

Рятувальники могли дістатися лише до сьомого поверху. У пожежних рукавах не вистачало тиску. Воду доводилося підвозити. А в самій будівлі була відсутня внутрішня система пожежогасіння. Залучити ж більше сил і техніки було неможливо – не дозволяла надто мала прибудинкова територія.

Як зазначили тоді в Головному управлінні ДСНС, будівлю було введено в експлуатацію Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) з грубими порушеннями правил пожежної безпеки. Вона не була обладнана системами пожежної сигналізації, протидимного захисту та оповіщення про пожежу. Відсутні були внутрішній і зовнішній протипожежні водопроводи та первинні засоби пожежогасіння.

Втім, документ про пожежну безпеку введеної в експлуатацію висотки свого часу підписало й керівництво ДСНС.

Куди повзе Аркадія: зсув чи провал?

На додачу до всіх «принад» колись престижного району нещодавно за адресою Аркадійське плато, 5 на проїжджій частині з’явилася тріщина. Довжина розлому – близько 30 метрів, ширина – кілька сантиметрів.

Сьогодні на тріщині встановлено спеціальні маячки. І, за офіційною інформацією міськради, тут проводиться комісійне обстеження щодо зсуву ґрунту та деформації асфальтового покриття. Вживаються заходи щодо пошуку можливого пошкодження інженерних комунікацій.

У складі комісії працюють фахівці управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя, Одеської державної академії будівництва та архітектури.

Як уточнив доцент кафедри гідротехнічного будівництва Костянтин Анісімов, тріщина знаходиться на відстані не менше 300 метрів від схилу. Тобто – зсуву там немає. Проблема пов’язана з тим, що неподалік від тріщини розташований санаторій з дуже великим резервуаром води. Зафіксовано витік води звідти. І поява тріщини пов’язана з надлишком вологи.

За словами директора Архітектурно-художнього інституту ОДАБА Володимира Суханова, припускається, що в районі тріщини, за кілька метрів углиб від поверхні, знаходиться виробка (катакомби – прим. ред). І якщо в результаті витоків води її покрівля обвалиться, – може статися локальний провал. Це, звичайно, не зсув. Але явище досить небезпечне.

Остаточного висновку комісії поки що немає. Але ми обов’язково повідомимо про результати її роботи.

Але до якого б висновку не дійшли фахівці, одне зрозуміло: проєкт забудови Аркадійського плато виявився повним провалом. Розплачуватися за це доведеться його мешканцям – заручникам елітного гетто, якому загрожує зсунутися в море або провалитися в катакомби.

Раніше ми повідомляли, чому новий Генплан Одеси не зупинить висотну забудову.

Нагадаєм, що в Одесі всупереч закону добудовують скандальну висотку на Ланжероні (фото).

Читайте також: Земля Одеського зоопарку під прицілом забудовника – депутатка