Строительная амнистия: как узаконить самовольное строительство

Что такое самовольное строительство

Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведён для этой цели, либо без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, либо без должным образом утверждённого проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил. Об этом говорится в части первой статьи 376 Гражданского кодекса Украины.

Узаконивание самовольного строительства, или как его ещё называют, строительная амнистия, регулируется пунктом девятым раздела V «Переходные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Непосредственное содержание этой процедуры, конечной целью которой является принятие объектов в эксплуатацию, регулируется Приказом №889 от 28.09.2023 года Министерства развития общин, территорий и инфраструктуры Украины «О внесении изменений в Порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) построек и сооружений, зданий и сооружений, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенных на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ», редакция от 30.11.2023 (далее – Приказ №889).

Что такое строительная амнистия и кого она касается

Этот порядок описывает, как провести техническое обследование и ввести в эксплуатацию определённые типы зданий, построенных без разрешения, но в разрешённый период.

К таким объектам относятся:

• индивидуальные жилые дома (усадебные), а также садовые и дачные дома площадью до 500 кв. м;
• хозяйственные (приусадебные) постройки и сооружения (гаражи, сараи и т. п.) — также до 500 кв. м;
• здания сельскохозяйственного назначения, которые были построены до 12 марта 2011 года.

Для жилых и хозяйственных объектов под амнистию подпадают только те, что построены с 5 августа 1992 года до 9 апреля 2015 года.

С чего начать: к кому обращаться и какие документы подготовить

Перед началом технического обследования необходимо обратиться к специалистам, имеющим квалификационный сертификат согласно Закону Украины «Об архитектурной деятельности». Это может быть как организация, так и физическое лицо-предприниматель.

При себе необходимо иметь:

• идентификационный код (ИНН) и паспорт владельца (а также совладельцев, если есть);
• письменное нотариальное согласие совладельцев на любые действия с имуществом (распоряжение им), если это совместная собственность;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический паспорт на дом или на земельный участок.

Как проводится техническое обследование объекта

Техническое обследование проходит в несколько этапов, согласно пункту 3 этого Порядка:

1. Предварительное (визуальное) обследование, во время которого:
   • объект осматривают, фотографируют;
   • делают замеры и определяют, к какому классу последствий (ответственности) относится здание;
   • анализируют проектную и техническую документацию (если она есть).
2. Фотофиксацию обязательно вносят в Реестр строительной деятельности в электронной системе в сфере строительства.
3. Детальное (инструментальное) обследование, которое при необходимости включает:
   • исследование материалов, изделий и конструкций;
   • привлечение специалистов с соответствующей специализацией или сертифицированных лабораторий.

После проведения обследования исполнитель:

• оценивает техническое состояние объекта с учётом всех особенностей здания;
• создаёт электронный отчёт в системе;
• подписывает его электронной подписью.

Отчёт составляется только в электронном виде через Реестр и касается объектов с незначительными последствиями (СС1).

Читайте также: Аренда квартиры: что надо указать в договоре, чтобы защитить права и не потерять деньги

Как подать документы на ввод объекта в эксплуатацию

1. В течение 10 рабочих дней после подачи заявления здание должны ввести в эксплуатацию. Это делает орган государственного архитектурно-строительного контроля на основе технического обследования. Оформление — бесплатное.
2. Заявление подаёт владелец (или его представитель) одним из способов:
   • через центр предоставления административных услуг (ЦНАП);
   • через электронный кабинет на портале «Дія»;
   • по почте (рекомендованным письмом с описью вложения).

К заявлению прилагаются:

• копия документа на право собственности или пользования землёй (с соответствующим целевым назначением);
• копия технического паспорта, который был составлен до 1 декабря 2021 года, и информация из которого внесена в Реестр.

Если подаётся технический паспорт на объекты до 500 м² (дома) или до 100 м² (хозяйственные постройки), обязательно должно быть указано — можно ли безопасно эксплуатировать этот объект. Эта информация также должна быть внесена в Реестр строительной деятельности.

Что делать, если не удалось пройти амнистию?

В случае, если орган архитектурно-строительного контроля отказал в принятии декларации или вернул её на доработку, сначала можно подать жалобу в вышестоящую инстанцию.

Если это не помогает — следующий шаг: обращение в суд с иском о признании права собственности на здание.

Но важно знать:

• перед подачей иска должно быть доказано, что ваш вопрос уже рассматривался государственным органом;
• в иске нужно указать, что вы обжалуете конкретное заключение или решение Госархстройинспекции;
• приложить копии решений, заключений, информацию о техническом паспорте, дату завершения строительства и результаты обследований.

Иск подаётся в местный суд. Ответчиком выступает Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины — именно она готовила документы, которые вы обжалуете.

Какие нормы закона можно применить в суде?

Согласно статье 392 Гражданского кодекса Украины, если ваше право собственности не признаётся или оспаривается, либо вы утратили подтверждающие документы, вы имеете право подать иск.

В иске обязательно следует указать:

• дату завершения строительства;
• что именно вы доработали, если декларация была возвращена;
• причины отказа, если таковой был;
• экспертные заключения (при наличии);
• ваши аргументы, почему вы не согласны с решением органа власти.

Читайте также: 

• Ставки налога на недвижимость в 2025 году: кто должен платить, а кто — нет
• Как зарегистрироваться и выписаться из жилья