По итогам конкурса управляющих выиграли ЖКСы. Что дальше?

12 мая 2017 в каждой районной администрации Одесского городского совета проведен конкурс по назначению управляющих многоквартирных домов на территории определенного района города Одессы, в которых не созданы объединения совладельцев многоквартирных домов и совладельцы которых не приняли решение о форме управления многоквартирным домом.

По итогам подсчета баллов по критериям оценки конкурсных предложений, победителями конкурса признаны КП ЖКС.

Согласно решения Одесского городского совета №1358-VІІ від 07.12.2016г. «Об организации и проведении конкурсов по назначению управляющих многоквартирных домов в г. Одессе» каждый голова районной администрации был уполномочен подписать от имени совладельцев многоквартирного дома с победителем конкурса договор о предоставлении услуг по управляння многоквартирным домом.

Сейчас ЖКС через расклейку возле вашего дома сообщают, что стали управителями и назначили вам новые тарифы.

А на домах, где создано ОСМД, появились другие объявления

Тем же, кто создал ОСМД, но не успел подписать акт приема-передачи ЖКС предлагает заключить другой договор.

    Так выглядит предлагаемый договор между ОСМД и ЖСК. Это не договор управления, который должен быть в соответствии с Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". И он не предполагает выполнение ремонтных работ в доме! А тогда за что идут платежи?! Кроме того, обратите внимание, что в договоре указана пеня в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 100% от общей суммы. Согласно ст. 3 Закона и ч. 2 ст. 343 ГК размер пени по денежным обязательствам, которая устанавливается по соглашению между плательщиками и получателями денежных средств, не может превышать двойной учетной ставки Национального банка Украины.
Такой договор без внесения соответствующих правок подписывать нельзя.

Требуйте договора на оказание отдельных услуг. Не каждому ОСМД нужен полный "пакет".

Из зарегистрированных ОСМД около 25% еще не подписали акт приема-передачи. Вот им стоит задуматься о временном договоре с ЖКСом на условиях досрочного расторжения. А в процессе нужно проводить собрания по смете, формировать сумму взноса, определять вопросы с работниками и сотрудниками — брать себе в штат или договариваться с управляющими, бухгалтерами как с ФОПами и ООО о выполнении тех или иных работ.

На Одесском Форуме активно идет обсуждение, что же делать с "новыми" ЖКСами ОСМД.
Пользователь "Вязалкина" спрашивает: "Так и остался без ответа вопрос — ЧТО ДЕЛАТЬ тем ОСМД, которые уже зарегистрированы ,но еще нет решения о передаче на баланс? Заключать договор с новой УК в лице ЖКС??? Они же балансодержатель. Договор заключается от имени ОСМД . В доме есть и будут неплательщики- кто с них будет тербовать оплату ?? ОСМД или УК в лице ЖКС?
ОСМД решает расторгнуть договор — с кого УК в лице ЖКС будет требовать оплату долгов — с ОСМД или с конкретного неплательщика ? и не станет ли это препятствие ем для расторджения договора с УК ЖКС???"
Есть несколько вариантов из данной ситуации:
1. Требовать от ЖКСа заключения договора только на необходимые вам услуги (дворник, уборщик, сантехник, вывоз мусора и т.д.). Такой договор должен быть с возможностью выбора одной или нескольких услуг. Должна предусматриваться возможность досрочного расторжения договора. Должно производиться обсуждение тарифа и формат проведения оплат — через счет ОСМД или напрямую ЖКСу. В последнем случае получается, что ЖКС становится управляющим в понимании п. 5 переходных положений ЗАкона Украины №417. Там же четко указано, что в договоре должна предусматриваться возможность досрочного расторжения: "Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг".
2. Заключить договор(-а) с другими управляющими или ФЛП об оказании тех или иных услуг
3. Ничего не делать и ждать, а что же будет дальше

ОСМД, которые хотят продолжить обслуживаться самостоятельно или иметь возможность привлечь к выполнению тех или иных работ управляющие компании по СОБСТВЕННОМУ выбору, необходимо провести общее собрание, где такой вопрос будет рассмотрен. А пока достаточно будет письменного уведомления ЖКСа о нежелании дальнейшего с ними сотрудничества.

ч. 1 ст. 22 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома … объединение по решению общего собрания имеет право … удовлетворять указанные потребности самостоятельно путем самообеспечения". ОСМД самостоятельно обеспечивают содержание дома и придомовой территории исходит из размера расходов на содержание дома и придомовой территории, предусмотренных сметой ОСМД (ст. 10 Закона об ОСМД утверждается общим собранием).
Смета ОСМД – согласно Правилам содержания жилых домов и придомовых территорий (приказ Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 г. №76).

Принимая решение о переходе к самообслуживанию, общему собранию надо отдельно принять решение о том, что совладельцы многоквартирного дома отказываются от пользования услугами этого исполнителя услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий с определенной ими даты (с даты перехода к самообслуживанию). Правлению же нужно немедленно после принятия такого решения общим собранием сообщить об этом исполнителя услуг (разумный вариант — письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении). Это даст возможность и самому исполнителю подготовиться к прекращению содержание дома — в частности расторгнуть или изменить договоры со своими субподрядчиками.

Одновременно каждому из совладельцев целесообразно также отдельно сообщить исполнителю об отказе от пользования услугами и расторжения договора в связи с этим. Представление или непредставление таких сообщений отдельными совладельцами никоим образом не влияет на силу решения, принятого общим собранием, однако обезопасит конкретного совладельца от возможного необоснованного начисления ему платы за услуги уже бывшим исполнителем.

Ч. 3 ст. 23 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах", которая предусматривает, что "в случае совместной собственности нескольких совладельцев решение о содержании на балансе и / или управление имуществом принимается в соответствии с законом". А ч. 6 ст. 26 того же закона наделяет потребителя правом расторгнуть договор с исполнителем жилищно-коммунальной услуги в случае исчезновения потребности в ее получении или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя.

Итак:
(А) потребитель имеет право отказаться от услуги исполнителя,
(Б) услуга по содержанию дома касается общего имущества, а потому
(В) решение об отказе от нее принимается совместно.

В случае, когда в доме создано ОСМД, такое решение принимается в порядке, определенном Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" — общим собранием объединения.

Что делать тем домам, где еще нет ОСМД?

Я рекомендую не опускать руки и постараться на текущий момент понять, что же "новый" ЖКС предполагает делать с нашим домом. Контроллировать исполнение услуг. Для этого первым шагом будет написание заявления от жителей дома (от 3 и больше) с требованием предоставить договор между Райадминистрацией и ЖКСом по управлению домом, где и будут указаны основные условия работы.

Если же нас не устраивает формат оказания тех или иных услуг — остается составление Акта-претензии по ст. 18 ЗУ О ЖКХ. А тем временем нужно готовить жителей к созданию ОСМД, как единственный на сегодняшний день вариант контроллируемого самими жильцами управления домом.

Станислав Драганов