Что делать, когда ЖЭКи закрываются?

Менее года осталось до того срока, когда в Украине должны исчезнуть привычные с советских времен ЖЭКи (ЖКСы). С 1 июля этого года в силу вступил Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Согласно документу, к 1 июля 2016 года все жильцы многоквартирных домов должны определиться, кто будет управлять их жильем. Эксперты советуют не затягивать с решением этого вопроса и определяться уже сейчас.

Кто будут управлять домом?

Чтобы расстаться с ЖКСами и начать управлять домом самостоятельно, у жильцов есть два варианта:

1. передать все функции по обслуживанию дома управляющей компании или

2. создать объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и управлять домом самостоятельно.

Любое из этих решений нужно принимать на общем собрании владельцев квартир. Право голоса имеет каждый владелец квартиры. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 75% от всей площади.

Если жильцы дома решат обратиться к управляющей (сервисной) компании, то особых сложностей с оформлением документов не возникнет — всю работу возьмет на себя фирма.

— Там, где нет необходимости в капитальном ремонте управляющие фирмы возьмутся за работу с радостью. Однако нужно помнить, что такие компании — это прибыльные организации. Они должны получать прибыль и платить налоги. Потому их услуги будут существенно дороже, чем работа ОСМД, которые не являются прибыльными организациями и налогов не платят. Поэтому жильцам старого жилого фонда есть смысл объединяться в ОСМД, — советует руководитель Ассоциации «Одесский жилищный союз» Евгений Мальнев.

Если жильцы решат создавать ОСМД, то процесс оформления документов им придется поручить руководству объединения. И на этом этапе у активистов возникнет немало сложностей.

В чем трудности реформы?

Кадры. По мнению опрошенных нами экспертов, до 90% успеха функционирования ОСМД зависит от его руководства. Однако, как сообщил нам первый вице-мэр Одессы Анатолий Орловский, в Одессе лишь около 10% домов управляются ОСМД.

— Есть проблема с кадрами. Мы понимаем, что люди не имеют должной подготовки. Поэтому, если будут желающие учиться, мы готовы организовать бесплатные курсы при одном из вузов Одессы. Нужно только желание, — пообещал первый вице-мэр.

Кроме того, по словам Евгения Мальнева, бесплатные консультации уже сейчас можно получать в Ассоциации «Одесский жилищный союз» по адресу: ул. Терешковой, 15, офис №107, по вторникам и четвергам с 10.00 до 13.00.

Техпаспорт. По закону, после принятия совладельцами дома решения о передаче дома в управление ОСМД или управляющей компании, предыдущий собственник (горсовет) должен передать новой структуре техпаспорт.

— Из 6,5 тысячи домов 75% имеют технические паспорта, — сообщил нам директор департамента городского хозяйства горсовета Александр Козловский. — Мы сейчас работаем над тем, чтобы за полгода подготовить паспорта на все остальные дома, находящиеся на балансе города.

Оформлять техпаспорта будут за счет городского бюджета.

Землеотвод. Земля, на которой находятся дома, а также вся придомовая территория станут собственностью совладельцев дома. Они получат право пользоваться землей на свое усмотрение, однако будут обязаны ухаживать за этой территорией и платить за нее земельный налог. При этом вопрос отведения земель и выдачи госактов, которые должны быть проголосованы на сессиях горсовета, пока не конкретизирован в нормативной базе.

— Я дал распоряжения Управлению земельных ресурсов готовить соответствующую документацию. Будем работать вместе с уже существующими ОСМД, чтобы разработать единую концепцию решения этого вопроса, — отметил Орловский.

Первый капитальный ремонт. Принятый парламентом Закон не дает четкого ответа, должен ли предыдущий собственник проводить первый капитальный ремонт за свой счет. Председатели ОСМД, которые имеют опыт работы в этой сфере, говорят, что надеяться на ремонт не стоит.

— Мы проводили все ремонты сами, потому что жить надо уже сейчас, а не растягивать решение этих вопросов на годы, проводя их в судебных спорах, — уверен председатель группы ОСМД в Суворовском районе Валерий Штефанец.

Акт приема-передачи. При передаче дома от ЖКСа новой управленческой структуре специалисты советуют добиваться документа о техсостоянии всего имущества.

— В законе не прописано, как это должно выглядеть, но мы считаем, что это сделать необходимо. Поэтому будем принимать решение о создании единой формы такого документа, — обещает Анатолий Орловский.

Помещения ЖКСа. Практически все офисы ЖКСов сейчас находятся в жилых домах. После упразднения ЖКСов эти помещения перейдут в собственность совладельцев дома.

— Они обязаны выполнить решение совладельцев: либо освободить эти помещения, либо взять их в аренду, если, например, ЖКС станет частной фирмой. Однако жильцы уже сейчас должны требовать документы на эти помещения и контролировать, чтобы ЖКСы их не продали, — советует Евгений Мальнев. — Такие случаи уже есть. Чем дольше люди не будут принимать решения о создании новой структуры, тем больше шансов, что помещения ЖКСов продадут.

Вадим Флеровский, сантехник дома по улице Сахарова, 42 работает в ОСМД:

— Зарплата небольшая, но зато работать — одно удовольствие. У нас всюду новые трубы, чистота, порядок, нет запаха в подвале, сырости, грязи. Я бы ни за что уже не пошел работать в ЖКС. Боже меня упаси.

Оксана Романенко, консьержка дома по Днепропетровской дороге, 131, который управляется ОСМД, круглосуточно наблюдает за подъездом и лифтами через видеокамеры:

— Подростки постоянно писали в лифтах, портили покрытие. Мы установили видеокамеры. Заходит кто-то в лифт, тут же включается камера, я вижу, что происходит. Несколько раз поймали детей за царапанием стен — больше никто этого не делает.

Валерий Штефанец управляет группой ОСМД из более чем 20 домов, первое ОСМД он создал 23 года назад:

— Одесситы раньше создавали ОСМД, если сталкивались с бедой. У нас, в основном, их создавали в недостроях или домах, которые никто не хотел брать на свой баланс. А теперь всюду клумбы, детские площадки. Все благодаря людям, которые составляют костяк любого дома. Они берут на себя основную работу.

Евгения Генова